核心观点与风险预测 - 美国地产企稳可能成为新一轮通胀的起点，其特点是通胀预期与降息预期相伴，代价是美元走弱[1] - 在通胀预期自我实现与强化的循环下，2026年10年期美债利率存在突破4.5%的风险，甚至可能挑战5%[1] - 市场已开始接受美联储独立性丧失，长端美债锚定通胀率已从2.0%提升至2.4%[38][46] 地产市场现状与前景 - 当前住房负担能力指数为102，处于1990年代以来最低，但仍高于100，表明中位数收入家庭仍有购房能力[12][15] - 与疫前相比，负担能力下降的60%由高房价解释，40%由高利率解释[12] - 住房负担能力改善前景清晰：抵押贷款利率从当前6.1%降至5.6%以下，或房价收入比从当前3.8降至3.5，即可使负担能力指数明显改善至120（金融危机前平均水平）[16][19] - 2025年居民中位数收入增速保持在4-5%，大幅高于中位数现房价格1-2%的增速，为房价收入比改善提供基础[17] 地产市场供需结构 - 美国中低收入群体资产中，地产占比超过40%，而高收入群体则不到20%[8] - 建筑行业招聘率在2025年是所有行业中下降最多的，降幅达1.4个百分点，是传统行业冷却的前置信号[8][14] - 次贷危机以来美国地产长期供给不足，疫后新房供给对房价的弹性甚至转为负值[27][34] - 现房供给因高利率处于紧缺状态，且其供给规模从未对房价产生限制性，表明现房价格较新房价格更有弹性[27][34] 风险提示 - 住房负担能力改善不及预期，消费者信心受损导致购房意愿减弱[5][47]