行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 报告认为市场对房地产周期拐点的期待为时尚早，核心城市楼市企稳有特殊原因，如上海春节较晚导致小阳春需求前置、房价急跌后的观望需求入市及挂牌量下降，但上海挂牌量下降部分源于房东撤牌和季节性因素，且今年将迎来限售房集中解禁冲击，5月是观测楼市真实景气度的关键节点[2] - 报告认为政府对房地产的政策思路未发生实质变化，总体方向仍是防风险、保民生、去金融化，对出险房企处置坚持市场化、法制化原则，尽管逆周期调节力度会边际趋强，但政策中心将围绕城市更新等三大工程及高能级城市购房门槛松动展开，深度降息、大规模收储等政策落地难度较大[3] - 短期看好行业脉冲行情，因政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪，但长期对政策预期和基本面逻辑持谨慎态度；中期若5月楼市景气度下行，建议把握三条结构性主线：受益于香港楼市触底改善的港资房企、受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营标的、深耕产品力的“好房子”企业[5][65] 市场表现 - A股房地产板块周超额收益（以沪深300为基准）为1.34%[8][11] - H股方面，香港内房股指数和港资房企指数均跑赢恒生指数[8][15][16] - A股个股中，京投发展周涨幅达23.72%，领涨板块[8][17] - H股香港内房股中，当代置业周涨幅达107.14%；港资房企股多数上涨，仅新世界发展（-12.57%）和恒隆集团（-2.73%）下跌[18] 二手房周度跟踪 - 挂牌价：在重点观测的50个样本城市中，本周有上海、广州、深圳3个一线城市及15个二三线城市挂牌价触底反弹，触底时间均在2026年1-2月，其中上海自1月18日触底后反弹0.2%[4][20] - 挂牌量：50城挂牌量周环比下降0.32%，一线城市加速“去库存”，挂牌量周环比下降1.05%，降幅领先；城市间分化显著，上海挂牌量年同比下降20.08%，而深圳挂牌量年同比大幅增长107.38%[4][24][27] - 成交量：随着春节临近，广州、深圳及二线城市成交量周环比由正转负，周环比分别下降26.54%、27.61%和13.70%，其周环比增速的降幅分别为29.9个百分点、28.7个百分点和17.5个百分点[4][38][51] - 议价率：2025年12月，一线城市北京、上海、广州、深圳的议价率分别为6.2%、9.4%、13.2%、10.7%，月环比分别增加0.9、0.2、0.6、0.1个百分点；二线城市中仅苏州议价率月环比下降0.4个百分点[52][54][55] 新房周度跟踪 - 成交：春节假期临近，十大城市新房周累计成交71.22万平方米，周环比下降14%，市场进入“节前静默期”；其中上海成交结构性回暖，周环比增长23%[4][56] - 库存及去化：十大城市库存总量微降，周环比下降0.4%，年同比下降1.4%；其中一线城市库存周环比下降0.6%，年同比下降3.6%[4][58][59] - 去化周期：因成交静默，十大城市去化周期季节性拉长，周环比增加3.3个月；其中一线城市去化周期周环比增加0.4个月，二线城市去化周期周环比增加9.8个月[4][58][59] 房企融资 - 房地产企业上周新发债券总额周环比增加36%[8] - 民营企业深圳市卓越商业管理有限公司成功发行3.8亿元五年期中票，票面利率4.00%[62] 行业政策及新闻 - 上海收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作实质性启动，旨在拓宽保障房源筹措渠道[64] - 香港1月楼宇买卖合约共7,631份，环比下跌15.2%，同比上升54.5%；住宅楼宇买卖合约总值492亿港元，环比下跌3.9%，同比上升84.1%[64] - 福建省提出系统推进“好房子”建设，江苏省召开座谈会研究稳定提振房地产市场政策，强调因城施策去库存、优供给，推进“人才房票”、住房“以旧换新”等举措[64]