报告行业投资评级 - 报告未明确给出对成都写字楼及零售市场的整体投资评级 [1] 报告核心观点 - 成都甲级写字楼市场面临供需失衡压力 租金持续下行 空置率攀升 需求疲弱导致年度净吸纳量首次转负 未来在新增供应和宏观经济背景下预计延续承压态势 [35] - 成都优质零售市场展现出较强消费韧性和潜力 国际品牌持续深耕 入境旅游消费成为新增长点 消费行为向体验与社交转变推动线下空间优化 运动及户外品牌扩张积极 [54] 成都宏观经济概况 - 2025年前三季度 成都地区生产总值在所列主要城市中最高 达24,449.4亿元 [4] - 2025年前三季度 成都第三产业增长率为6.0% 社会消费品零售总额增长率为6.5% 在所列城市中均表现领先 [6][8] - 2025年前三季度 成都城镇居民人均可支配收入为44,507元 在所列城市中最高 [10] - 2024年末成都常住人口为2,147.4万人 [12] - 2025年前三季度 成都房地产开发投资增速为-0.2% [14] 主要地块成交情况 - 2025年第四季度 成都核心区域住宅用地成交活跃 主要竞得方包括润达丰滨江 中海地产 中粮大悦城 保利发展 越秀地产等 [17] - 成交地块楼面价介于16,500元/平方米至21,500元/平方米之间 [17] 甲级写字楼市场概况 - 2025年第四季度 成都甲级写字楼市场无新增供应 总存量维持在3,473,265平方米 [19][35] - 2025年第四季度 平均租金同比下降13.5%至84.0元/平方米/月 空置率同比上升6.0个百分点至31.8% [19][35] - 2025年第四季度净吸纳量为-18,301平方米 全年净吸纳量首次转为负值 [19][35] - 六大核心区域中 金融城存量占比约32% 平均租金最高为94.58元/平方米/月（大源） 空置率最高为51.84%（天府新区新商务区） [21][35] - 2026-2029年 成都甲级写字楼市场将有大量新增供应入市 主要集中在金融城和天府新区新商务区 [25] - 2025年第四季度主要租赁成交集中在金融城和科技商务区 租户以金融服务（30%）和房地产建筑（27%）行业为主 [28][29] 优质零售市场概况 - 2025年第四季度 成都优质零售市场无新增供应 总存量维持在8,498,923平方米 [40] - 2025年第四季度 平均租金环比下降至585.0元/平方米/月 空置率环比上升至8.68% 净吸纳量为-11,391平方米 [40] - 各核心商圈中 春盐商圈平均租金最高为1,368.52元/平方米/月 空置率也最高达20.83% 攀成钢商圈空置率最低为1.63% [41] - 2026-2029年 成都零售市场未来供应预计将陆续入市 2026年预测新增供应约24万平方米 [45][54] - 2025年第四季度主要新店开幕集中在春盐商圈和攀成钢商圈 引入品牌包括ROCK&RIDE ASICS FERRAGAMO等 [48] - 2025年成都航空口岸入境外籍旅客达172万人次 同比增长53% [54]