报告行业投资评级 - 推荐（维持）[5] 报告的核心观点 - 报告核心观点是探讨房地产板块上涨空间能否进一步打开，认为近期股价上涨是超跌补涨、基本面预期变化、政策预期及筹码结构共振的结果，但后续上涨需要基本面或政策兑现来支撑，若支持政策出台，板块交易风格可能从“胜率优先”转向“赔率优先”，并可能带动更广泛的内需板块及港股市场[1][3][4][10][14][22] 根据相关目录分别进行总结 一、近期房地产股票的估值修复反映了什么？ - 近期上涨一方面是12月相对沪深300超跌后的补涨，另一方面反映了基本面预期变化、政策预期及筹码结构等因素的共振[1] - 基本面解读出现分化：1月1日至2月5日样本城市新房及二手房网签面积同比分别为-6%和+31%，但农历同比分别为-53%和-18%，部分投资人的乐观情绪有待验证[3] - 政策预期升温源于《求是》杂志文章及国常会关于城市更新、重大项目的表述[4] - 筹码结构显示，25Q4房地产行业基金配置比例约0.4%，较标准行业配置比例低0.7 PCT，较低的配置比例放大了预期变化对股价的影响[10] 二、房地产板块股价上行空间进一步打开需要什么样的条件？ - 当前房地产指数与沪深300的累计涨幅差值已从25年12月最大约8.48%收窄至26年2月11日的3.81%，若无进一步催化，板块超额收益空间可能减小[12] - 板块股价进一步上行需要基本面或政策的兑现来支撑[14] - 潜在驱动因素包括：节后基本面表现超预期（如成交量同比上涨、二手房挂牌量明显下降、房价环比上涨）或超预期的政策落地（如全国性的房地产支持政策）[14] 三、有哪些值得关注的政策方向以及政策出台的可能驱动因素？ - 市场对政策的关注度提高，主要围绕三个关注点：二手房挂牌量变化、“金融16条”到期后的贷款接续及银行不良生成节奏变化、个别房企“展期议案”事件的影响[15] - 政策的潜在发力方向包括：进一步调降公积金贷款及商业贷款利率、去库存政策、房地产发展新模式与城市更新的有机结合[16][18][20] - 当前样本城市租售比与房贷利率差值约64 BP，调降利率有助于带动总需求企稳[16] - 去库存政策（包括新房和二手房）可加快需求企稳向价格企稳的传导[18][19] - 城市更新政策在资金、规划（如容积率、配建要求）等方面或有优化空间，例如引入不受隐性债务问题影响的主体作为实施主体[20][21] 四、若房地产市场得到进一步支持，板块上涨的特点及市场整体风格会有什么变化？哪些标的或方向值得关注？ - 若支持政策出台，房地产板块内部风格或将从“胜率优先”转为“赔率优先”，同时兼顾“胜率”[22] - 25年末至今的反弹风格为“胜率优先”，交易25年拿地及销售增速相对更高的房企，26年1月TOP 10房企中销售额同比降幅较小或增长的房企平均涨幅约17%，高于TOP 10整体约14%的平均涨幅[22][23] - 当前“高胜率”房企调整后PB加权平均约1.1倍，而TOP 10房企整体约0.7倍，估值差异下，“赔率优先”标的上涨空间或更大[23][24] - 标的层面关注：1) 业绩稳健且股息率较高的如华润置地、华润万象生活；2) “赔率优先”思路下估值较低且债务压力下降的如金地集团、龙湖集团；3) 经营动量积极的“高胜率”公司如滨江集团、绿城中国、中国金茂、建发国际集团；4) 受益于市场量价潜在改善的如贝壳；5) 保利发展、中国海外发展、越秀地产等；6) 内需相关消费板块及港股也可能受益[25] - 若房地产政策超预期兑现，可能提振外资对中国的关注度，港股或有相对收益机会[22]