报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 上海收购二手住房用于保障性租赁住房试点，相较于低能级城市有一定优势，对后续其他重点城市市中心的项目具有较高指引作用，预计进一步扩大收购区的可能性较高，若后续实操层面落地有序，或对市场预期和信心的修复有积极影响 [2] - 建议关注保利置业集团、华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [2] 事件背景与政策沿革 - 2026年2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目正式完成签约，在浦东、徐汇和静安进行试点 [1] - 2024年5月“沪九条”提及支持企业购买小户型二手住房用于职工租住，探索通过国有平台公司等主体收购趸租适配房源 [4] - 2024年5月，上海发起市场化模式“以旧换新”活动，截至2024年9月已形成406套订购，占案场成交的20% [4] - 2024年9月，上海徐汇惠众公共租赁住房运营有限公司收购海波花苑一批存量房屋（成功收购96套二手住房）纳入保障房供应体系，运用了“保障房货币化配建机制” [4] - 2025年6月，上海闵房集团公告收购闵行南部地区面积超过7500平的商品房用作保租房 [1] - 2025年12月，上海奉贤区国企奉发集团发起“以旧换新”行动，拟在南桥试点收购50套二手房，截至26年1月23日已累计收到104组意向报名信息 [1] - 26年1月26日，静安区将开展住房“以旧换新”试点，收购方为静安区公租房企业，对持有70平以内、总价400万元以内老公房的业主直接收购旧房 [1] 本次收购政策详情与潜在规模 - 收购房源标准：整体以核心区域小户型为主，各区有差异 [4] - 浦东新区：优先聚焦内环内、2000年以前、70平以下、总价不超400万元的产权清晰的个人二手房源 [4] - 静安区：核心聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先）、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”策略 [4] - 徐汇区：仅提出收购存量小户型的房源 [4] - 符合条件房源规模（三区试点）：根据中指院数据，三区满足收购条件（内环内、2000年以前、70平以下、总价400万元以内）的存量二手房挂牌套数合计约4825套 [4] - 浦东新区3055套，占本区二手房挂牌量比重4.1% [4] - 静安区936套，占本区二手房挂牌量比重6.4% [4] - 徐汇区834套，占本区二手房挂牌量比重4.1% [4] - 三区满足条件存量挂牌总金额142亿元，相当于三区2025年征地和拆迁补偿预算（811亿元）的18% [4] - 潜在全市规模：若试点范围扩展至全市，截至25年末，上海全市同时满足内环内、2000年以前建成、70平以下、总价400万以内的二手房存量挂牌套数有1.04万套，占全市二手房挂牌量比重3.7%，存量挂牌总金额为289亿元 [4] 实施机制与运作模式 - 实施主体与原则：由政府牵头主导，各区公租房公司作为收购主体 [4] - 浦东新区：按照政府主导、市场运作、自愿参与的原则，收购款将参照房票形式进行监管，有强制换新要求（必须同步购买浦东新区内一手商品房） [4] - 静安区：确立了“政府统筹、国企实施、专业运作”原则，由工作专班推进，静安置业集团下属区属保障性住房公司为实施主体，优先收购有置换本区一手房意愿的房源 [4] - 徐汇区：由工作专班推进，区保障房公司作为收购单位，无强制换新要求 [4] - 资金来源：以区级财政资金为引导，叠加银行专项贷款，后续通过保租房租金收益实现资金回笼与可持续运营 [4] - 静安区：建立货币化配建资金、企业自有资金、商业银行贷款多元资金投入 [4] - 徐汇区：首期安排区级财政资金，同时通过银行贷款融资 [4] - 金融支持：建设银行上海市分行参与签约，将为项目定制专项方案，提供全周期、多层次金融服务支持，针对不同区的贷款主体采取“整体授信、单笔支用”模式 [4] 上海模式的优势与市场分析 - 租赁需求旺盛：上海对小户型租赁需求高，目标区域需求更集中 [4] - 2025年上海对一室和两室小户型的租赁需求占比为78.2% [4] - 徐汇区、浦东新区、静安区对一室和两室小户型的租赁需求占比分别达85.4%、80.2%、78.2% [4] - 租售比相对较高：政府收购后有望平衡收益 [4] - 2025年12月浦东新区租售比（住宅租金*12/二手房房价）为2.1%，徐汇区为2.2%，静安区为2.6% [4] - 库存去化压力相对可控：政府收购对缓解库存压力效果可能更明显 [4] - 截至25年12月末，浦东、徐汇、静安区符合收购条件的二手房库存去化周期分别为17.5、18.1、13.8个月 [4] - 价格跌幅与预期管理：目标区域房价跌幅较大，收购有助于稳住预期 [4] - 25年12月上海二手房房价3.9万元/平，较最高点（23年3月）下降37% [4] - 浦东新区25年12月房价4.3万元/平，较最高点（22年4月）下降61% [4] - 静安区25年12月房价5.6万元/平，较最高点（23年6月）下降40% [4] - 徐汇区25年12月房价6.7万元/平，较最高点（22年3月）下降38% [4] - 符合收购条件的房源中，静安区房价较最高点降幅最大（52%），徐汇区降幅最小（19%）且25年12月房价同比增长1% [4] - 议价空间较小：符合收购条件的房源相较于其他房源议价更少，资产价值相对稳定 [4] - 2025年上海全市二手房议价空间为13.7% [4] - 上海全市符合收购条件的房源议价空间为13.2% [4] - 徐汇区符合收购条件的房源议价空间仅为3.3%，显著小于该区其他房源（15.0%） [4] - 挂牌量变化：部分区域符合条件房源挂牌量逆势增长，显示特定供给压力或置换意愿 [4] - 25年末徐汇、静安、浦东全区存量挂牌套数较24年末同比分别下降14%、5%、10% [4] - 25年末徐汇、静安符合收购条件的房源存量挂牌套数较24年末均增长3%，而同期区内其他房源存量挂牌套数同比分别下降14%、6% [4] 外部案例参考 - 郑州“以旧换新”政策效果：作为参考案例，最终效果是否达到预期仍需观察 [4] - 郑州于24年3月提出全年1万套“以旧换新”目标，其中政府收购目标5000套 [4] - 截至24年末，通过国有平台公司收购模式完成签订二手房协议5085套，占当年郑州二手房销售套数的7% [4] - 但截至报告日，客户置换新房情况未有公开信息，且政策实施后当地市场需求未明显提振 [4] - 25年郑州新房成交面积528万平，同比下降26%；二手房成交面积671万平，同比下降4% [4]