报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，预计优质房企盈利修复将更早、更具弹性 [3] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 春节前一周（2.7-2.13）：34个重点城市新房合计成交192.3万平米，环比下降1.1% [3][4]。其中，一二线城市成交176.1万平米，环比下降2.8%；三四线城市成交16.2万平米，环比上升21% [3][4] 1. 细分城市能级：一线城市成交61.1万平米，环比下降6.4%；二线城市成交114.9万平米，环比下降0.7%；三线城市成交14.8万平米，环比上升22.3%；四线城市成交1.3万平米，环比上升8.3% [5] - 2月（截至2.13）同比：34城一手房成交362.9万平米，同比大幅上升88.5%，较1月同期增幅扩大109.7个百分点 [3][9]。其中，一二线同比上升96.8%，三四线同比上升26.4% [3][9] 1. 细分城市能级：一线城市同比上升194.2%，二线城市同比上升66.7%，三线城市同比上升42.5%，四线城市同比下降44% [10][11] - 春节期间（2.16-2.21）：16个样本城市新房成交9.3万平米，较2025年同期增长5.4%，但较2016-2025年同期平均值下降14.2% [3][14] - 春节当周（2.14-2.20）：受假期影响，34城新房成交21.7万平米，环比大幅下降88.7% [22]。其中，一二线环比下降88.5%，三四线环比下降90.9% [22] - 2月（截至2.20）同比：34城新房成交384.6万平米，同比下降2.8% [27]。其中，一二线同比微升0.1%，三四线同比下降27% [27] 1. 细分城市能级：一线城市同比上升33.7%，二线城市同比下降11.4%，三线城市同比下降21.8%，四线城市同比下降54.7% [29][30] 二手房成交量 - 春节前一周（2.7-2.13）：13个重点城市二手房合计成交85.1万平米，环比下降25% [3][34] - 2月（截至2.13）同比：13城二手房成交190.5万平米，同比大幅上升91.6%，较1月同期增幅扩大77.5个百分点 [3][34] 1. 细分城市能级：一线城市同比上升69.3%，二线城市同比上升125.1%，三四线城市同比上升34.5% [35] - 春节当周（2.14-2.20）：13城二手房成交5.5万平米，环比骤降93.5% [43] - 2月（截至2.20）同比：13城二手房成交196.1万平米，同比下降4.3% [43] 1. 细分城市能级：一线城市同比下降14%，二线城市同比上升9.4%，三四线城市同比下降28.2% [44] 新房库存与去化 - 春节前一周（2.7-2.13）：15个重点城市合计推盘94万平米，成交66万平米，成交推盘比为0.7倍 [47]。15城合计住宅可售面积为8879.7万平米，环比上升0.32% [47]。3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比上升0.39个月 [51] - 春节当周（2.14-2.20）：15个重点城市合计推盘-2万平米，成交7万平米，成交推盘比为-3.91倍 [3][60]。15城合计住宅可售面积为8870.4万平米，环比微降0.1% [60]。3个月移动平均去化月数为25.8个月，环比上升1.99个月 [3][61] 行业政策与新闻总结 - 宏观政策：《求是》杂志发文强调从供需两端发力稳定房地产市场，并积极有序化解地方政府与融资平台经营性债务风险 [3][70]。国家统计局数据显示，1月70个大中城市商品住宅价格整体环比降幅收窄、同比下降 [3][70] - 地方政策：重庆发布22条稳定房地产市场新政 [3][70]；上海加力推进城中村改造和旧住房成套改造 [3][70]；江苏住建厅推动“一楼盘一策”，优化房票、以旧换新等政策 [3][70]；广东金融监管局为“白名单”项目提供超万亿授信，落地金额9，119亿元，为全国第一 [3][70] - REITs市场：崇邦商业不动产REIT、首农商业不动产REIT正式申报，为市场申报的第11、12单商业不动产REIT [3][70]。临港机构间REIT成功落地，发行规模8.1亿元 [3][70] 公司动态总结 房企1月销售数据 - 同比正增长：中国金茂合同销售金额76亿元，同比上升13.6% [3][78]；华润置地合同销售金额116.5亿元，同比微升0.4% [3][78] - 同比负增长：保利发展156.2亿元（-13.3%），招商蛇口76.7亿元（-15.2%），龙湖集团24.5亿元（-45%），旭辉集团7.3亿元（-59.7%），新城控股7.1亿元（-29.8%），金地集团12.2亿元（-45.8%） [3][78] 其他公司动态 - 融资与担保：旭辉集团子公司债务逾期规模合计34.5亿元 [78][82]；华发股份向华发集团发行不超过30亿元股票 [78][82] - 股份回购：碧桂园服务于2月10日至12日共耗资约1104万港元回购股份约170.9万股 [83][84] 板块行情回顾 房地产板块 - 春节前一周（2.7-2.13）：SW房地产指数下跌0.69%，沪深300指数上涨0.36%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第19位 [3][85] - 个股表现：涨幅前五为ST中迪、京能置业、京投发展、先导基电、光明地产；跌幅前五为皇庭国际、我爱我家、城投控股、卧龙新能、财信发展 [3][85] - 估值水平：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.5/19.1倍 [3] 物业管理板块 - 春节前一周（2.7-2.13）：板块个股平均上涨0.38%，相对沪深300指数收益为0.02%，板块表现强于大市 [3][90] - 估值水平：物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0/12.6倍 [3] 投资分析意见与推荐标的 - 推荐方向一：优质房企，包括建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [3] - 推荐方向二：商业地产，包括新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] - 推荐方向三：二手房中介，推荐贝壳-W [3] - 推荐方向四：物业管理，推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [3]