报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”，且评级状态为“维持” [2] 报告核心观点 - 春节前后新房与二手房成交面积同比减少，市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政对经济拖累等三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，投资策略强调在整体市场承压背景下，于三个方向“寻找地产alpha” [5][31] 根据目录总结 一、 板块行情 - 第7周（2月9日-2月13日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业中排名第19位 [5][8] - A股板块内涨幅第一为京能置业，周涨幅达14.4%；跌幅前五中，皇庭国际周跌幅达10.1% [9][10] - 港股板块内涨幅第一为万科企业，周上涨8.4%；跌幅前五中，世茂集团周跌幅达17.7% [11][15] 二、 政策要闻 - 地方层面： - 衢州龙游县出台购房补贴政策，对购买新建商品住宅的个人按成交价3%给予补贴，单套最高不超5万元，补贴总额500万元，活动期限6个月；多孩家庭购买120平方米及以上新房可叠加获得额外补助，二孩家庭补3万元，三孩及以上家庭补5万元，多孩家庭最高可获8万元补贴 [5][13][14] - 惠州市推出8项房地产新政，内容包括提高住房公积金贷款额度，首套房个人最高贷款额度提至50万元，家庭最高提至90万元；二套房个人最高提至40万元，家庭最高提至70万元；并对人才购房给予更高额度支持，同时取消了“商转公”贷款需是家庭唯一住房的条件 [5][13][16] 三、 公司动态 - 龙湖集团：2026年1月实现合同销售金额24.5亿元，合同销售面积30万平方米；新增位于无锡和青岛的两块土地储备，权益对价合计8.65亿元 [5][16][17] - 金地集团：2026年1月实现签约面积7.8万平方米，同比下降50.00%；实现签约金额12.2亿元，同比下降45.78%；近期获取大连市一地块，项目成交总价7.37亿元，公司权益比例为40% [5][16][17][18] - 中国海外发展：竞得香港九龙牛头角一地块，成交价18.688亿港元，地盘面积约3132平方米，私人住宅用途最高楼面面积可达2.349万平方米 [2][5][16][18] - 华润置地：2026年1月总合同销售金额约116.5亿元，按年增长0.4%；经常性收入约45.1亿元，按年增长8.7%，其中经营性不动产业务租金收入约31.1亿元，按年增长13.7% [16][18] 四、 销售端数据 - 新房市场：春节前后（腊月二十至正月初六）监测的20城商品房成交面积181万方，日平均成交面积11.3万方，同比减少28%，降幅较去年扩大18.4个百分点 [5][19] - 分阶段看，春节前（腊月20-29）新房成交面积同比减少29%；春节后（正月初一-初六）同比增加18% [19] - 从5日平均网签面积看，春节前表现弱于往年，腊月24/25同比均减少32%；春节后趋势向好，正月初三起同比增速回正 [20][22][25] - 二手房市场：春节前后监测的11城二手房成交面积156万方，日平均成交面积9.7万方，同比减少22%，而2025年同期同比增速为+13% [5][23][26] - 分阶段看，春节前二手房成交面积同比减少23%；春节后同比增加71% [23] - 从5日平均网签面积看，总体表现弱于去年，腊月二十至正月初三同比增速均为负，正月初四起同比回正 [24][27][28] 五、 融资端 - 第7周发债企业大部分为地方国企 [29] - 中华企业发行的一般中期票据规模最大，为22亿元；中交房地产集团发行的一般中期票据利率最高，为3.55%；苏高新集团发行的一般中期票据利率最低，为1.74% [29][30] 六、 投资建议 - 报告提出在三个方向寻找地产alpha [5][31] 1. 开发类房企：强调高拿地精准度，推荐关注区域深耕型房企，包括绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][31] 2. 稳定红利资产-头部购物中心：推荐旗下购物中心为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业 [5][31] 3. 稳定红利资产-中介龙头：建议关注中介龙头贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [5][31]