报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年2月上半月REITs市场交投缩量回调 能源类领涨、交通季节性修复 REITs较10Y国债息差走阔 网下打新收益回暖 基础设施和商业不动产REITs排队有新进展 南方润泽IDC拟扩募 4单项目近期将解禁 [4] 根据相关目录分别进行总结 节前交投缩量回调，REITs较国债息差走阔 - 2月上半月A股和REITs市场表现清淡 中证REITs全收益指数收跌0.5% 10年期国债到期收益率延续下跌至1.79% [9] - 能源板块因政策和新REIT上市带动领涨1.29% 交通因春节出行需求季节性修复涨0.24% 公用事业回调最深达-1.13% [4][14] - 个券方面 中外运仓储REIT领涨3.71% 华夏金隅智造工场REIT受解禁影响跌幅最大为-4.68% [4][18] - 沪深REITs日均换手率下滑至0.38% 为近半年最低 保租房和公用事业下降幅度较大 [23] - 经营权类REITs派息率为8.56% 产权类为4.51% 仓储和消费REITs派息率提升较多 [24][25] - 产权类REITs与10Y国债到期收益率息差为2.71% 处于66%分位 较1月底扩大0.06pcts [33] - 消费REITs息差走阔最多 分位数从1月底10%提高至近50% 保租房息差仍在低位 [36] - 产权类P/NAV为1.27X 处于82%分位 经营权类P/FFO为13.28X 处于51%分位 估值普遍下降但仍处较高分位 [42] - 产权类和经营权类REITs最新IRR分别为3.8%和5.0% 均较上期提高 [48] 网下打新收益回暖，中核能源首日涨28% - 截至2月13日 沪深上市REITs共79只 总市值2296亿元 2月上半月无新增发行 2月2日华夏中核清洁能源REIT上市 [50][53] - 华夏中核清洁能源REIT上市首日收盘涨28.2% 前4日累计涨26.3% [55] - 该REIT带来一级市场申购收益回暖 1亿元以下现金网下申购收益率为0.08% [57] 北京昌保一轮回复，商业不动产新增4单 - 基础设施REITs首发、扩募分别在排11单、2单 北京昌保REIT已回复一轮反馈 总估值下调3.19% 博时山东铁投路桥REIT、华泰三峡清洁能源REIT收到问询函 [63][64] - 商业不动产REITs首发在排12单 平均拟募资34.76亿元 2月上半月新受理4单 [69] - 华泰华住酒店REIT拟募资13.20亿元 预计分派率5.21%（2026E） 运营稳健但成本端有不确定性 [71] - 首农商业不动产REIT拟募资27.50亿元 预计分派率6.87%（2026年）/6.01%（2027年） 出租率高位企稳 租金下行 [74] - 光大安石商业不动产REIT拟募资49.05亿元 26/27年预测分派率3.79%/4.29% 底层为两个购物中心 估值较募资额高24.5% [79] - 崇邦商业不动产REIT拟募资12.60亿元 26/27年预测分派率5.35%/5.36% 底层资产为上海嘉定购物中心 [80] 南方润泽IDC拟扩募，4单项目近期将解禁 - 2月下半月及3月初 国泰海通济南供热REIT、华夏金隅智造工场REIT、汇添富九州通医药REIT、国泰海通临港产业园REIT将解禁 [86] - 南方润泽数据中心REIT发布扩募公告 拟购入润泽（廊坊）国际信息港A - 7、A - 8数据中心 [86] - 易方达广开产业园REIT原始权益人调整净回收资金使用计划 [86]