报告行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐”，且评级维持不变 [2] 报告核心观点 - 春节前后新房与二手房市场成交面积同比显著减少，行业整体面临新房需求中枢下滑、库存未解、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，投资策略强调在结构性市场中寻找alpha机会 [5][31] 根据相关目录分别总结 一、板块行情 - 第7周（2月9日-2月13日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业中排名第19位 [5][8] - A股板块内，京能置业周涨幅达14.4%，为涨幅第一；皇庭国际周跌幅达10.1% [9][10] - 港股板块内，万科企业周涨幅达8.4%，为涨幅第一；世茂集团周跌幅达17.7% [11][15] 二、政策与公司动态 - 地方政策：衢州龙游县推出购房补贴，按房屋成交价3%补贴（单套最高5万元），多孩家庭最高可获8万元补贴，活动期限6个月，补贴总额500万元；惠州市推出8项新政，提高公积金贷款额度，首套房家庭最高可贷90万元，并取消“商转公”需为唯一住房的限制 [5][13][14][16] - 公司运营： - 龙湖集团1月合同销售金额24.5亿元，销售面积30万平方米；新增两块土地储备，权益对价合计8.65亿元 [5][16][17] - 金地集团1月签约面积7.8万平方米，同比下降50.00%；签约金额12.2亿元，同比下降45.78%；新增大连一地块，权益比例40% [5][16][17] - 中国海外发展竞得香港九龙牛头角地块，成交价18.688亿港元，最高楼面面积约2.349万平方米 [2][5][16][18] - 华润置地1月总合同销售金额约116.5亿元，同比增长0.4%；经营性不动产业务租金收入约31.1亿元，同比增长13.7% [16][18] 三、销售端市场表现 - 新房市场：春节前后（腊月二十至正月初六）监测的20城商品房成交面积181万方，日平均成交面积11.3万方，同比减少28%，降幅较去年扩大18.4个百分点 [5][19] - 春节后新房5日平均网签面积同比增速回正，正月初六同比增速达17% [20][22] - 二手房市场：春节前后监测的11城二手房成交面积156万方，日平均成交面积9.7万方，同比减少22%，而2025年同期为同比增长13% [5][23] - 二手房5日平均网签面积表现总体弱于去年，正月初二同比减少81% [24][28] 四、融资端情况 - 第7周发债企业以地方国企为主，中华企业发行的一般中期票据规模最大，为22亿元；中交房地产集团发行的中期票据利率最高，为3.55% [29][30] 五、投资建议 - 报告提出在三个方向寻找alpha机会 [5][31] 1. 开发类房企：关注拿地精准度高、区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [5][31] 2. 稳定红利资产-头部购物中心：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注希慎兴业 [5][31] 3. 稳定红利资产-中介龙头：建议关注通过强管控建立高效交易系统、市占率高的贝壳-W [5][31]