行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [2][18] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复交易政策预期 [2][18] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 [2][18] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将更受益 [2][18] - 城市分化逻辑依然有效，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合 [2][18] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）是重要的观察方向，且一二线城市将更受益 [2][18] - 地产作为早周期指标，具备经济指向性作用 [2][18] 春节期间新房二手房网签数据 - 2026年春节期间（2.15-2.23），样本城市新房网签成交面积为11.2万方，同比增加7.4% [1][8] - 同期，样本城市二手房网签成交面积为2.2万方，同比大幅增长96.8% [1][8] - 报告认为，由于春节假期网签活动通常暂停或规模较小，单纯讨论春节期间的成交规模或同比数据意义不大 [1][8] - 市场真实成色需关注春节后周度对齐的数据走势 [1][8] - 对比2026年春节前三周数据：新房成交面积同比分别下降24.4%、39.0%和37.1%；二手房成交面积同比分别下降3.3%、9.5%，以及微增1.1% [9] 春节期间港股行情回顾 - 2026年春节期间（2.23收盘价相对2.13收盘价变化幅度），港股房地产板块整体上涨 [1][10] - 房地产HK（中信）指数上涨2.34% [1][10][11] - 在申万房地产开发分类的80只港股中，春节期间上涨的有50只，持平10只，下跌20只 [1][10] - 在申万房地产服务分类的22只港股中，春节期间上涨的有11只，持平1只，下跌10只 [1][10] - 部分个股表现突出：盈大地产上涨21.05%，碧桂园上涨16.07%，花样年控股上涨12.00% [12] - 部分个股表现较弱：国瑞健康下跌18.55%，合景泰富集团下跌10.00% [12] - 物业板块个股涨跌互现：恒大物业上涨5.08%，而贝壳-W下跌2.72% [14] 重点公司境内信用债情况 - 本周因春节假期，无信用债发行 [15] 本周政策回顾 - 中央财办、中央农办相关负责人在《求是》发表文章，提及要妥善做好重点领域风险化解 [17] - 政策方向包括：从房地产市场供需两端发力，因城施策控增量、去库存、优供给，着力稳定房地产市场 [17] - 推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，以构建房地产发展新模式为牵引推动高质量发展 [17] 投资建议与配置方向 - 配置方向建议关注以下四类标的 [2][18] - 地产开发：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 - 中介：推荐贝壳-W - 物业：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等