报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持） [6] 报告核心观点 - 2026年开年政策环境明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深 [4] - 部分高能级城市有望通过城市更新、政府收购和“以旧换新”实现“止跌回稳” [4] - 随着供给侧逐步出清，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化，建立品牌护城河，实现业绩企稳回升 [4] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头央国企地产、存量资源丰富的运营型房企、以及物业服务行业 [4] 新房市场销售情况总结 - 整体成交：2026年1月，光大核心30城商品住宅成交金额为1,859亿元，同比下跌28.7%，环比下跌33.2%；成交面积为765万平方米，同比下跌25.1%，环比下跌33.4% [1][18] - 城市结构：北上广深杭蓉6城成交金额995亿元，同比下跌32.7%；成交面积237万平方米，同比下跌32.6% [1]。余下24个二线城市成交金额864亿元，同比下跌23.4%；成交面积528万平方米，同比下跌21.2% [1][18] - 成交价格：核心30城成交均价为24,285元/平方米，同比下跌4.8%，环比微涨0.3% [2][28]。其中，北上广深杭蓉均价为41,975元/平方米，同比微跌0.3%；余下二线24城均价为16,351元/平方米，同比下跌2.8% [2][28] - 重点城市均价：北京54,749元/平方米，同比上涨0.4%；上海77,830元/平方米，同比下跌6.3%；广州31,559元/平方米，同比下跌5.0%；深圳70,277元/平方米，同比大幅上涨16.7% [2][38] 二手房市场销售情况总结 - 整体成交：2026年1月，光大核心15城二手住宅成交面积为1,311万平方米，同比增长14.3%，环比微跌0.5% [3][43] - 城市结构：一线城市（北、上、广、深）成交面积470万平方米，同比增长12.1%，环比下跌4.5%；余下二线城市成交面积840万平方米，同比增长15.6%，环比增长1.9% [3][43] - 成交金额与价格：核心10城二手住宅成交金额为2,442亿元，同比增长1.9%，环比下跌1.2% [3][60]。成交均价为22,588元/平方米，同比下跌9.6%，环比上涨1.3% [3]。其中，一线城市均价32,145元/平方米，同比下跌9.8%；余下二线城市均价15,230元/平方米，同比下跌8.8% [3] - 重点城市均价：北京25,996元/平方米，同比下跌5.7%；上海34,349元/平方米，同比下跌14.2%；广州23,292元/平方米，同比下跌15.0%；深圳53,578元/平方米，同比下跌8.9% [4][78] 投资建议与关注主线 - 主线一：稳健龙头央国企地产：看好具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高、在核心城市销售排名靠前的房企，报告推荐招商蛇口、中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋、滨江集团 [4][85] - 主线二：存量运营型房企：公募REITs积极推进，看好先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，报告推荐华润置地、上海临港，建议关注新城控股 [4][85] - 主线三：物业服务行业：宏观政策支持服务消费，看好行业长期发展空间，报告推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务、万物云、建发物业、金茂服务 [4][85]