行业投资评级 - 强于大市 (维持) [1] 报告核心观点 - 上海优化房地产政策，因城施策持续演绎，利于上海楼市短期成交企稳改善 [3][6] - 关注节后楼市走向，节后楼市走向为板块短期走势关键 [6] - 市场或已提前反映销售及业绩端担忧，部分优质企业中长期来看已有一定配置价值 [6] 政策优化内容总结 - 购房资格与套数：非沪籍外环内购房社保或个税年限改为1年，非沪籍社保或个税满3年，外环内可增购1套住房；居住证满5年的非沪籍人士，在上海全市范围可购1套 [6] - 公积金政策：公积金贷款执行“认房不认贷”；首套最高贷款额度从160万元提高到240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），最多可达324万元；多子女家庭第二套住房最高公积金贷款额度上浮20% [6] - 房产税：成年子女家庭在本市唯一住房，2026年1月1日起暂免征个人房产税 [6] 市场表现与数据 - 上海二手房市场：2025年11月-2026年1月，上海二手房月成交套数均维持在2.2万套以上 [6] - 春节假期新房成交：2月15日至2月22日，可比12城新房日均成交套数较上年春节下降9.1% [6] - 春节假期核心城市二手房成交：2月15日至2月22日，北京、上海、深圳二手房合计成交套数较上年春节增长39.1% [6] 投资建议与关注标的 - 投资建议：建议关注库存结构优、拿地及产品力强、年报或率先有改善趋势的企业 [6] - 具体关注公司：华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等 [5][6]