报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 上海发布“沪七条”新政，从住房限购、公积金贷款、个人住房房产税等多方面优化调整政策，旨在促进房地产市场平稳健康发展 [3] - 新政有望进一步释放居民的刚性和改善性住房需求，随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借自身优势有望实现整体的β机会 [3] 政策内容总结 - 住房限购放松：主要针对非户籍居民，并以外环内区域为主 [3] - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税最低年限从原规定调整为1年 [3] - 个税缴纳3年及以上的非沪籍居民可在现有政策基础上，于外环内增购1套住房 [3] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民无需社保或个税证明即可在上海限购1套住房 [3] - 市场数据参考：2025年，上海市外环内商品住宅成交规模为298.13万平方米，占全市的27.46%；外环外成交规模为787.59万平方米，占72.54% [3] - 价格表现：以2026年1月末数据为例，内环内、内外环间、外环外的住宅成交均价分别为15.8万元/平米、10.9万元/平米、4.5万元/平米 [3] 金融支持政策总结 - 公积金贷款额度提高 [3] - 首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [3] - 多子女家庭和购买绿色建筑可最高上浮35%，即公积金最高贷款额度可达324万元 [3] - 优化贷款套数认定：对已结清公积金贷款且在上海无房或仅有1套住房的居民，购房时可再申请公积金贷款 [3] - 支持多子女家庭：多子女家庭购买第二套住房的公积金贷款最高额度可上浮20% [3] 税收政策总结 - 完善房产税政策：自2026年1月1日起，沪籍居民家庭子女成年后，若其购买住房属于该成年子女家庭唯一住房，暂免征收个人房产税 [3] - 政策目的：此举旨在释放居民的刚性和刚改置换住房需求 [3] 投资建议与看好标的 - 整体判断：上海于春节后出台“沪七条”，此前已有部分区域试点收购二手房，居民的住房需求有望释放，市场有望逐步实现平稳健康发展 [3] - 看好标的 [3] - 重点看好：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 - 建议关注： - 优质开发：绿城中国、中国海外发展 - 优质物管：绿城服务 - 优质商业：恒隆地产 - 代建龙头：绿城管理控股 - 中介龙头：贝壳-W、我爱我家