行业投资评级 - 行业评级为看好（维持） [4] 报告核心观点 - 2026年2月25日上海发布的“沪七条”新政，在限购、信贷、公积金及税收方面进行了全面、深化的优化调整，力度显著超过2024年旧政，旨在系统性降低购房门槛、提升购买力、减轻置换成本，以更精准、更强力地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 [1] - 政策对上海楼市的影响包括：短期刺激需求释放，提振市场信心与活跃度，有望带动二手房和新房交易量在“小阳春”期间回升；结构性影响突出，核心区域和改善产品更受益；促进市场循环，修复“卖一买一”置换链条，盘活二手房存量 [1][2] - 新政在力度、覆盖面和系统性上均超过先前政策，对上海房地产市场基本面的企稳修复作用更为显著 [3] 政策内容对比分析（2026年新政 vs. 2024年旧政） - 住房限购政策：2026年新政将非沪籍外环内购房社保年限从“连续缴纳满5年”大幅降至“满1年以上”；允许社保/个税满3年及以上的非沪籍家庭在现有政策基础上于外环内增购1套；新增居住证购房通道，持《上海市居住证》满5年及以上可在全市限购1套，无需社保/个税证明 [5] - 信贷与公积金政策：2026年新政大幅提高公积金贷款额度，首套最高额度从160万提至240万，叠加多子女、绿色建筑等因素，家庭最高可达324万；优化贷款套数认定，结清公积金贷款且家庭住房≤1套的，再次购房可申请公积金贷款；扩大多子女家庭支持，公积金优惠从首套拓展至二套，最高额度上浮20% [6] - 个人住房房产税：2026年新政新增免税情形，对本市户籍家庭，成年子女新购或置换的、属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税（即使其未成年时曾与父母等共有房产） [6] 投资建议主线 - 弹性优先——上海本地国企/房企：直接受益于区域市场热度回升，业务集中度高，业绩和估值弹性最大，关注城投控股、中华企业、西藏城投 [3] - 龙头稳健——重仓上海的资源型房企：在上海拥有优质土储和强大品牌影响力的全国性龙头，将受益于市场整体回暖和新房去化加速，关注招商蛇口、华润置地、建发国际 [3] - 估值修复——经营优质的全国性房企：政策暖风将改善行业整体预期，推动优质房企估值修复，关注滨江集团（深耕长三角、财务稳健）、建发股份（“地产+供应链”双轮驱动，土储质量佳） [3]