报告行业投资评级 - 行业评级：推荐 [8] 报告核心观点 - 上海“沪七条”政策支持力度可观，预计将推动3、4月份楼市“小阳春”表现良好，同时其他一线城市后续有效仿可能 [7] - 基本面数据或逐步企稳，地产板块行情预计有延续 [7] - 上海楼市政策底或已现 [1] 政策内容总结 - 事件：2026年2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，涉及调减限购、优化公积金、完善房产税三大方面七条内容，又称“沪七条” [3] - 调减住房限购政策：非沪籍家庭或成年单身人士，社保满1年（原为3年）可在外环内购买1套住房，在外环外购房不限套数；社保满3年可在外环内购买2套住房；持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市限购1套住房，无需社保 [4] - 优化住房公积金政策：首套公积金贷款额最高提升至324万元（原为216万元），二套贷款额最高提升至270万元；优化贷款套数认定为“认房不认贷”；多子女家庭公积金贷款支持政策适用范围从首套拓展至二套 [5] - 完善住房房产税政策：对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [6] 投资建议与关注方向 - 推荐主打改善型项目的头部房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团、中国金茂等 [7] - 新政带动楼市成交活跃度提升，关注拥有核心竞争力的房产中介平台，如贝壳等 [7] - 关注直接受益于新政的上海本土房企 [7] 政策影响分析 - 限购调整有利于上海吸纳非沪籍居民的刚需和改善性需求，提升外环内改善项目热度，同时消化外环外存量 [4] - 公积金政策优化有助于提升居民购房意愿，降低购房压力，是对中央“深化住房公积金制度改革”的积极响应 [5] - 房产税完善利于降低置换需求购房负担，促进改善需求释放，打通一二手房置换链条 [6]