行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点总结 - 对核心城市楼市企稳持谨慎态度，认为当前改善样本有限且受季节性、政策预期等特殊因素影响，上海等地挂牌量下降部分源于价格急跌后房东撤牌及春节季节性因素，并预计5月是观测楼市真实景气度的关键节点[2] - 认为政府房地产政策思路未发生实质转变，方向仍是防风险、保民生、去金融化，逆周期调节力度虽会边际增强，但政策中心或将围绕城市更新等“三大工程”及高能级城市购房门槛松动展开，深度降息、大规模收储等政策落地难度较大[3] - 强调香港楼市基本面为确定性触底改善，核心原因是量价深度调整后的自然修复（成交量自高点下跌65.4%，房价自高点回落41.8%）、租金回报率跑赢房贷利率，以及政策宽松、人口流入、港股财富效应等支撑因素，建议关注港资地产相关标的[4][60] - 短期看好地产板块脉冲行情，因政策博弈与“小阳春”行情短期难以证伪；中期若5月后景气度下行，推荐三条结构性主线：1) 受益于香港楼市触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营商；3) 产品力突出的“好房子”企业[6][72] 市场表现总结 - A股板块：报告期内（截至2026/02/13），申万房地产指数周跌幅为0.69%，在板块周涨跌幅比较中表现位于中游[14][15][16] - H股板块：港资房企指数跑赢恒生指数，年初至今（截至2026/02/20）累计涨幅达25.74%，跑赢恒指22.68个百分点[17][18][60] - 个股表现： - A股方面，京能置业周涨幅达14.44%[20] - H股方面，港资房企多数上涨，恒基地产周涨幅为3.95%；香港内房股中，弘阳地产周涨幅为10.71%[22][23][21] 二手房周度跟踪总结 - 挂牌价：全国85城挂牌价自2026年2月8日触底后反弹0.1%，实现周环比两连涨，重点观测的50个样本城市中，触底反弹城市数量由18个增加至41个[5][25] - 挂牌量：春节期间挂牌量延续下行但降幅收窄，50城挂牌量周环比下降0.22%，降幅环比收窄0.39个百分点；一线城市挂牌量周环比下降0.14%，降幅环比收窄0.66个百分点[5][29] - 成交量：春节假期二手房成交表现亮眼，跟踪的16个样本城市日均成交同比去年春节假期增长23%；其中北京、广州、深圳三城日均成交同比大幅增长88%[5][36][48] - 议价率：2025年12月，19城议价率整体走阔，一线城市中，北京、上海、广州、深圳议价率分别为6.2%、9.4%、13.2%、10.7%，月环比均有所上涨[49][50] 新房周度跟踪总结 - 成交：春节假期跟踪的10个样本城市新房日均成交同比去年春节假期下降48.66%，仅青岛（同比+148.17%）、济南（同比+9.84%）两个城市同比上涨[5][54][55] - 库存：10个样本城市新房库存总量为7762.31万平方米，周环比下降0.1%，降幅与上周持平；一线城市新房库存周环比亦下降0.1%[5][56][57] 重点事件与融资总结 - 香港楼市与港资房企：香港楼市成交量于2024年初见底，房价于2025年初见底，目前已呈现量价齐升趋势，房价自底部反弹约10.7%，成交量相比“撤辣”后底部反弹68.1%，租金回报率稳超按揭成本[4][60][61][63][64] - 房企融资：报告期内，上海新黄浦实业集团股份有限公司成功发行保租房机构间REITs，发行总额为11.942亿元[67][68] 行业政策与新闻总结 - 2026年1月，70个大中城市商品住宅销售价格降幅全线收窄，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月持平；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点[69][70]