行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，且维持该评级 [1] 核心观点 - 春节假期新房成交相对平稳，2月15日至22日可比12城新房日均成交套数较上年春节下降9.1%；核心城市二手房增幅明显，2月15日至22日北上深二手房合计成交套数较上年春节增长39.1% [2] - 节后楼市走向仍为板块短期走势关键，在房企业绩压力提前释放、政策不断释放积极信号等背景下，优质房企仍具备配置价值 [2] - 投资建议关注三条主线：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企；受益香港楼市止跌回稳的港资地产及商业运营商；以及净现金流及分红稳定的物业企业 [2] 政策分析 - 央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款属于其中之一，有利于降低收储成本 [2][3] - 央行下调商业用房购房贷款最低首付比例至30%，有利于加快商办物业去库存 [2][3] - 中央明确后续降准降息仍有一定空间，预计居民置业成本有望进一步下降 [3] - 延续实施支持居民换购住房个人所得税退税优惠至2027年底 [4] - 多地跟进调整商业用房购房贷款最低首付款比例至30%，上海启动收购特定二手住房用于保障性租赁住房试点 [6][7] 资金状况 - 2026年1月M2同比增长9%，增速环比增长0.5个百分点；社融存量同比增长8.2%，增速环比下降0.1个百分点 [2][10] - 2026年1月单月新增居民中长期贷款3469亿元，同比少增1466亿元 [2][10] - 2025年第四季度央行新发放个人住房贷款利率为3.06%，延续下滑趋势 [2][11] - 2026年1月房企境内债平均发行利率为2.35% [11] 楼市表现 - 2026年1月重点50城新房日均成交同比降27.9%，同比降幅较2025年12月收窄8.9个百分点；重点20城二手房日均成交同比升14.8% [15] - 春节假期（2月15日至22日）可比12城新房日均成交50套，较上年春节下降9.1% [2][15] - 春节假期北上深二手房合计成交64套，较上年春节增长39.1%，其中北京、深圳、上海分别成交12套、25套、27套，较上年春节增长300%、177.8%、下降20.6% [2][15] - 2026年1月70个大中城市新建住宅价格环比降0.4%，二手住宅环比降0.5%，二手住宅价格环比降幅有所收窄 [21] - 2026年1月一、二、三线城市新建住宅价格环比分别降0.3%、0.3%、0.4%；二手住宅价格环比分别降0.5%、0.5%、0.6% [21] - 2026年1月35城商品房平均出清周期为54.6个月，环比上升1.8个月，其中一线城市为44.2个月 [18] 土地市场 - 土地供求规模季节性回落，2026年1月百城土地供应建面0.85亿平米，环比降33.1%；百城成交建面0.72亿平米，环比降76.6% [2][22] - 2026年1月百城土地平均溢价率2.36%，环比升0.7个百分点 [2][22] 房企动态 - 克而瑞百强房企2026年1月单月销售金额同比下滑24.7%，单月销售面积同比下滑29.5% [2][31] - 中海、中国金茂、华润置地1月全口径销售额实现同比正增，分别为+20.5%、+13.5%、+0.4% [2][31] - 2026年1月50强房企平均拿地销售金额比18%、拿地销售面积比60%，环比分别升3个百分点、24个百分点；重点房企中，越秀地产、华润置地拿地强度靠前 [2][34] - 2026年1月，TOP100企业拿地总额同比下降52.1% [34] 板块表现 - 2026年1月申万地产板块涨4.3%，跑赢沪深300指数（1.65%） [2][38] - 截至2026年2月24日，地产板块PE（TTM）为65.5倍，高于沪深300的14.15倍，估值处于近五年96.63%分位 [2][38] - 1月上市50强房企涨跌幅排名前三为合景泰富集团、中国金茂、大悦城，排名后三为华夏幸福、碧桂园、旭辉控股集团 [38] 重点覆盖标的 - 报告覆盖并给出“推荐”评级的公司包括：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、保利物业、中海物业、招商积余、绿城管理控股、华润置地、贝壳-W [40]