核心观点 - 市场信心逐步回升，主流标的表现优异 [1] - 26年开年核心城市表现出的量价趋势及政策方向，引发资本市场较为乐观的预期，带动了主流开发企业的整体板块价值修复 [5] - 行业整体估值水平仍处于底部位置，市场预期修复处于初级阶段，低PS开发类企业拥有较好的股价弹性 [5] 一、房地产市场成交表现：新房疲弱，二手走强 - 新房市场成交低迷：26年1月，监测的45城商品住宅成交面积862万方，同比下降26.7%，以农历对齐同比下降56.9% [5][14]。百强房企1月销售金额1822亿元，同比下降25%，剔除春节影响同比下降34% [5][31]。 - 二手房市场表现优异：26年1月，监测的80城二手房实时成交套数同比增长73%，剔除春节基数影响同比增长12% [5]。11城二手房网签面积同比增长16.3% [5]。 - 市场热度指标改善：26年1月，72城新房来访量同比增长79%（农历同比+7.5%），来访转化率提升至5.2%，为25年7月以来的新高 [5]。 - 城市表现分化：新房方面，一线城市上海、广州、北京1月成交同比降幅（-10.5%至-19.6%）小于深圳（-56.0%）[27]。二手房方面，一线及多数二、三线城市网签及认购数据均呈现增长，如厦门网签同比增长106.9% [64][65]。 二、市场景气度指标：价格、库存及去化 - 二手房价格企稳回升：26年1月，中介口径49城二手房成交价格环比上涨2.7%，为25年3月以来首次环比转正 [5][66]。分线城市看，一线、二线、三四线价格分别环比+3.7%、+4.3%和-0.3% [5][70]。 - 库存与去化周期：26年1月，重点10城商品住宅库存面积环比下降0.9%，但去化周期环比上升0.37个月至16.06个月 [86]。二手房挂牌量基本稳定，重点12城1月挂牌量环比下降1.1%，过去三个月累计下降3.2% [5][83]。 - 新房去化率走低：26年1月，重点11城新开盘首日认购去化率仅为34%，较25年12月下降7个百分点，其中纯新盘去化率52%，老盘新推去化率仅28% [5][96]。 三、政策环境：供需政策双改善 - 中央定调积极：26年1月2日，《求是》杂志发文《改善和稳定房地产市场预期》，强调“政策要一次性给足”，为全年政策改善定调 [5][97]。 - 需求端政策延续：1月14日，财政部将个人换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底 [5][97]。1月15日，央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点 [5][98]。 - 供给端融资支持加码：1月9日，开发贷款展期期限最长可延长至5年 [5][103]。1月29日，媒体报道取消“三道红线”政策 [5][103]。 - 地方政策创新：2月，上海试点“以旧换新”政策 [5]。 四、土地市场表现 - 土地市场开局冷淡：26年1月，全国住宅用地出让金924亿元，同比下降46% [5]。 - 拿地意愿低迷：城投与非城投企业拿地面积同比分别下降51%和24%，政府供地意愿和企业拿地意愿均较低 [5]。 五、板块行情回顾及投资观点 - 板块表现跑赢大盘：26年1月，申万房地产指数上涨4.3%，跑赢沪深300指数2.7个百分点；香港本地房地产指数上涨14%，跑赢市场超7个百分点 [5]。 - 子板块普涨：主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块1月分别上涨12.7%、2.7%、4.6%、17.3% [5]。 - 投资建议：行业整体估值仍处底部，市场预期修复处于初级阶段，低市销率（PS）的开发类企业股价弹性更好，建议持续关注 [5]。 六、重点公司估值 - 报告覆盖多家重点房企并给出“买入”评级及合理价值，例如：万科A（000002.SZ）合理价值7.64元，保利发展（600048.SH）合理价值9.67元，华润置地（01109.HK）合理价值48.16港元等 [6]。