行业投资评级 - 房地产行业投资评级：优于大市（维持） [1] 核心观点 - “沪七条”政策通过降低购房门槛、减轻支付压力，有望释放更多购买力，并与市场数据改善形成情绪共振，短期看好地产股表现 [1][2] - 上海楼市已调整三年，新房与二手房套均总价差距拉大，新政策有利于打通置换链条 [2][18] - 春节前市场已出现温和复苏迹象，小阳春房价企稳概率提升 [2][41] - 投资建议基于数据改善、小阳春及两会预期，短期看好地产股，中期关注3月房价能否企稳，推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W [2][50] 政策内容与影响分析 - “沪七条”于2026年2月25日发布，主要优化外环内限购、公积金贷款及房产税政策 [2] - 非户籍居民购房门槛降低：连续缴满3年社保或个税可购2套（原1套），连续缴满1年可购1套（原不可购买），持居住证满5年及以上可全市限购1套 [3] - 公积金贷款额度提升：首套最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑因素最高可达324万元，二套额度相应提高 [4] - 支付压力减轻：户籍居民家庭成年子女新购或置换唯一住房可暂免征收个人住房房产税 [4] - 政策旨在满足真实居住需求，坚持“房住不炒”，有望释放潜在购买力，助力上海楼市稳健发展 [3][4] 上海人口与需求结构 - 上海常住人口自2015年来保持在接近2500万人 [4] - 自2021年来，户籍迁入规模增长明显，户籍人口占比提升至62% [4] - 外地常住人口及新迁入户籍人口结构更年轻，新增置业需求旺盛 [4] 上海楼市现状分析 - 自2022年以来，上海新房成交套数明显下降，套均总价快速走高至1000万元 [18] - 二手房市场表现良好，成交套数稳步修复，套均总价围绕400万元波动 [18] - 新房与二手房套均总价差距拉大，阻碍改善置换链条 [18] - 上海各区域供需基本均衡：2024年末常住人口占比（市区26%、近郊51%、远郊23%）、2023年末存量居住房屋面积占比（市区27%、近郊51%、远郊22%）、2025年住宅成交总套数占比（市区28%、近郊50%、远郊22%）基本持平 [19] - 2025年新房成交套数占比（市区19%、近郊57%、远郊24%）与上述比例差异较大，反映外环内购买力不足 [19] - 降低外环内购房门槛有助于扩大客群，且市区二手房价与郊区新房相当，有利于打通置换链条 [19] 近期市场数据改善 - 二手房价格跌速明显放缓：2026年1月，44城平均跌速从-1.3%收窄至-0.02%，一线城市从-1.3%转正至+0.3%，上海从-1.0%转正至+0.5% [41] - 二手成交量同比改善：2026年1月，18城二手住宅成交6.8万套，同比+16%（2025全年为-1.1%），一线、二线、三线同比分别为+20%、+10%、+26% [41] - 二手房挂牌量回落：截至1月底，核心6城二手房挂牌量合计84.7万套，环比-1.5%，连续三个月下降，其中上海已连续9个月下降 [41] - 新房市场边际改善：百强房企2026年1月相对销售额为26%（1月数据/正常年份1月数据），明显好于2025年12月 [42]