行业投资评级 - 房地产行业投资评级：优于大市（维持） [1] 报告核心观点 - “沪七条”政策通过降低购房门槛、减轻支付压力，有望释放更多购买力，并与市场数据改善形成情绪共振，短期看好地产股表现 [2] - 上海楼市已调整三年，新房与二手房套均总价差距拉大，新政策有利于打通置换链条 [2] - 春节前市场已现温和复苏迹象，小阳春期间房价企稳概率提升 [2] - 投资建议关注3月份关键观察点，若楼市不再“以价换量”，则可更加乐观 [2][50] 政策内容与影响分析 - 政策概述：2026年2月25日，上海五部门联合印发“沪七条”，主要内容包括调减住房限购、优化公积金贷款、完善个人住房房产税政策 [2] - 降低购房门槛：针对外环内购房，满足条件的非户籍居民可增购一套，具体为连续缴满3年社保或个税限购2套（原1套），连续缴满1年限购1套（原不可购买），持《上海市居住证》满5年及以上在全市限购1套 [3] - 减轻支付压力： - 首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高可达324万元，二套最高额度也相应提高 [4] - 户籍居民家庭成年子女新购或置换唯一住房，符合条件可暂免征收个人住房房产税 [4] - 释放购买力：政策有利于满足真实居住需求，既促进持币观望的户籍居民入市，也吸引非户籍常住人口置业 [3][4] - 人口结构支撑：上海常住人口接近2500万人，户籍人口占比提升至62%，新迁入的户籍人口及外地常住人口结构更年轻，新增置业需求旺盛 [4] 上海楼市现状分析 - 市场调整与价差：自2022年以来，上海新房市场成交套数明显下降，套均总价快速走高至1000万元，而二手房市场成交套数稳步修复，套均总价围绕400万元波动，两者价差拉大 [18] - 区域供需分析：上海各区域常住人口占比（市区26%、近郊51%、远郊23%）、存量居住房屋面积占比（市区27%、近郊51%、远郊22%）及住宅成交总套数占比（市区28%、近郊50%、远郊22%）基本持平，供需均衡 [19] - 新房成交结构：2025年新房成交套数占比为市区19%、近郊57%、远郊24%，与常住人口占比差异显示外环内购买力不足 [19] - 打通置换链条：降低外环内购房门槛有助于扩大匹配客群，且2023年以来市区二手住宅套均总价与郊区新房相当，有利于置换 [19] 近期市场数据改善迹象 - 二手房价格跌速放缓：2026年1月开始，44城平均房价跌速从-1.3%收窄至-0.02%，一线城市从-1.3%转正至+0.3%，上海从-1.0%转正至+0.5%，改善幅度大于往年 [41] - 二手房量升价稳：2026年1月，18城二手住宅成交6.8万套，同比+16%（2025全年为-1.1%），一线、二线、三线城市同比增速分别为+20%、+10%、+26% [41] - 挂牌量回落：截至1月底，核心6城二手房挂牌量合计84.7万套，环比-1.5%，连续三个月下降，其中上海已连续9个月下降 [41] - 新房市场边际改善：百强房企2026年1月相对销售额（当月销售额/2019年同月销售额）为26%，明显好于2025年12月，在往年春节期间未出现过此类改善 [42][48] 投资建议与关注个股 - 短期看好：基于数据改善、小阳春来临及全国两会积极预期，基本面与政策博弈情绪共振，短期看好地产股表现 [2][50] - 中期关键观察点：3月份是观察房价能否企稳的关键时点，若楼市不再出现过去三年的“以价换量”，则可以更加乐观 [2][50] - 推荐个股：招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W [2][50]