行业投资评级 - 对房地产开发行业给予“增持”评级，并维持该评级 [4] 核心观点 - 报告认为当下C-REITs投资策略主要有三条主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，二是关注保障房等弱周期资产结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局，三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益 [3] REITs指数表现 - 截至2026年2月27日当周，中证REITs(收盘)指数下跌1.08%，收于796.1点；中证REITs全收益指数下跌1.08%，收于1035.8点 [1][8][9] - 同期，沪深300指数上涨1.08%，恒生指数上涨0.82%，恒生地产建筑业指数上涨2.85% [1][8] - 截至2026年2月27日，本年中证REITs全收益指数涨幅为2.57%，中证REITs(收盘)指数涨幅为2.25% [1][8] - 同期，恒生地产建筑业指数本年涨幅最高，达20.02%，REITs全收益指数涨幅在所列指数中排行第4 [1][8] REITs二级市场表现 - 截至2026年2月27日当周，C-REITs二级市场整体呈现震荡行情，已上市REITs总市值约2273.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [1][10] - 当周已上市REITs中17支上涨、62支下跌，周均涨幅为-1.19% [1][10] - 分板块看，数据中心和生态环保板块表现较优，涨幅分别为1.71%和0.4%；保障房和产业园区板块回调，涨幅分别为-2.42%和-2.12% [1][10] - 当周数据中心板块交易最活跃，日均换手率达1.6%，显著高于其他板块；仓储物流板块换手率为0.6%，产业园区为0.3% [2][16] - 当周已上市REITs日均成交量126.2万股，日均换手率0.4% [2][16] REITs估值表现 - 截至2026年2月27日当周，已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（11.1%）、华夏中国交建REIT（9.7%）、易方达广开产园REIT（9.6%） [2][17] - 已上市REITs的P/NAV（市净率）位于0.7-1.9区间，其中位列前三的分别是嘉实物美消费REIT（1.9）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的为易方达广开产园REIT（0.7） [2][17] 市场动态与申报进展 - 公募REITs方面：建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金正式申报至上交所，为全国首个正式申报的港口类资产公募REIT [1][2][11] - 商业不动产REITs方面：嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金及广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报 [1][2][11]