行业投资评级 - 对房地产开发行业给予增持评级 [4] 报告核心观点 - 报告认为当前中国公募REITs市场投资策略应围绕三条主线展开：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，二是结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局保障房等弱周期资产，三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益 [3] REITs指数表现 - 本周表现：截至2026年2月27日，本周（2.20-2.27）中证REITs（收盘）指数下跌1.08%，收于796.1点；中证REITs全收益指数下跌1.08%，收于1035.8点 [1][8] - 本年表现：截至2026年2月27日，本年中证REITs（收盘）指数上涨2.25%，中证REITs全收益指数上涨2.57% [1][8] - 相对表现：本周，恒生地产建筑业指数上涨2.85%，表现最佳；中证REITs全收益指数在所列指数中涨幅排名第八 [1][8]。本年，恒生地产建筑业指数上涨20.02%，表现最佳；中证REITs全收益指数涨幅排名第四 [1][8] REITs二级市场表现 - 整体行情：本周C-REITs二级市场整体呈现震荡行情，周均涨幅为-1.19%，其中17支上涨、62支下跌 [1][10] - 市场概况：截至2月27日，已上市REITs总市值约2273.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [1][10] - 板块分化：本周数据中心板块表现最优，上涨1.71%；生态环保板块上涨0.4%；保障房（-2.42%）和产业园区（-2.12%）板块回调明显 [1][10] - 交易活跃度：本周已上市REITs日均成交量126.2万股，日均换手率0.4% [2][16]。数据中心板块交易最活跃，换手率达1.6%；仓储物流板块换手率为0.6% [2][16] - 个股表现：南方润泽科技数据中心REIT（周涨2.68%）和华泰江苏交控REIT（周涨2.33%）涨幅靠前 [10] REITs估值表现 - 内部收益率（IRR）：本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（11.1%）、华夏中国交建REIT（9.7%）和易方达广开产园REIT（9.6%） [2][17] - 市净率（P/NAV）：P/NAV位于0.7至1.9区间，位列前三的分别是嘉实物美消费REIT（1.9）、华夏安博仓储REIT（1.8）和易方达华威农贸市场REIT（1.7）；P/NAV较低的包括易方达广开产园REIT（0.7） [2][17] 行业动态与申报进展 - 首单港口公募REIT申报：建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金正式申报至上交所，为全国首个正式申报的港口类资产公募REIT [2][11] - 商业不动产REITs新增申报：嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金及广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报 [2][11]