行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [1] 报告核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 [6][49] - 此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [6][49] 行业基本情况 - 行业上市公司数量为79家，行业总市值为2273.77亿元，行业流通市值为1252.24亿元 [1] 本周行情与市场表现 - 本周REITs指数下跌1.08%，同期沪深300指数上涨1.08%，中证红利指数上涨2.80%，中证全债指数下跌0.07% [3][14] - 本周79支REITs中，17支上涨，0支持平，62支下跌，整体下跌1.08% [18] - 其中南方润泽科技涨幅最大为3.48%，华泰南京建邺跌幅最大为6.34% [18] - 本周周内REITs市场交易金额为15.0亿元，日均换手率为0.2% [5][41] - 分板块看，交易金额最高的为仓储物流（3.1亿元）和高速公路（3.2亿元），换手率最高的为数据类（1.6%）和仓储物流（0.6%） [5][41] 主要事件与项目进展 - 本周有4单新REITs申报，包括建信天津临港港口、国金嘉泽新能源、嘉实首开商业不动产、广发新城吾悦商业不动产 [5][9] - 本周汇添富上海地产等6单商业不动产REITs获得交易所审核反馈意见 [5][9] - 华夏中海商业、华夏金隅智造工场等REITs发布分红公告 [5][9] - 汇添富九州通医药等5单REITs近期基金份额解除限售 [5][9] - 浙商沪杭甬等9单高速REITs披露了2026年1月运营数据，车流量和收入同比表现分化 [5][9][10][11][12][13] - 根据交易所公开信息，目前有35只REITs（含扩募）处于发行阶段，包括14单商业不动产项目，以及产业园、清洁能源、高速公路等其他类型项目 [45][46][48] REITs资产特性与相关性 - 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征 [15] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.25、0.10、0.64，与沪深300、中证红利的相关性分别为0.40、0.22 [3][15] - 各REITs子板块与对应股票板块的相关性存在差异，其中仓储物流REITs指数与对应板块相关性最强，上市以来相关系数为0.76，产业园区REITs指数与对应板块呈负相关，系数为-0.20 [23][24] REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-0.68%到11.12%之间，其中估值收益率较高的有平安广州广河（11.12%）、华夏中国交建（9.74%），估值收益率较低的有嘉实物美消费（-0.68%）、工银蒙能能源（-0.49%） [43] - P/NAV（市价与净资产价值比率）方面，整体在0.70到1.87之间，其中P/NAV较高的有嘉实物美消费（1.87）、易方达华威（1.75），P/NAV较低的有易方达广开（0.70）、华夏中国交建（0.73） [43]