行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，叠加供给侧深度出清，行业格局显著优化 [2] - 优质房企的盈利修复预计将更早、更具弹性，且当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - 周度成交环比大幅回升：上周（2026年2月21日至2月27日）34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6% [2][3] - 分线城市表现：其中，一二线城市合计成交95万平米，环比上升315.9%；三四线城市合计成交10.7万平米，环比上升626.2% [2][3] - 月度成交同比仍为负增长：2月（2月1日至2月27日）34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点 [2][6] - 分线城市月度同比：一二线城市成交同比下降23.1%，三四线城市成交同比下降37.1%，分别较1月降幅扩大2.6和9.2个百分点 [2][6][7] - 年初累计成交：年初至今34城累计成交0.16亿平米，同比下降12.8% [6] 二手房市场 - 周度成交环比激增：上周13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - 月度成交同比下滑：2月截至上周累计成交247.3万平米，同比下降25.5%，较1月同比增速下降39.6个百分点 [2][11] - 年初累计成交：年初至今13城累计成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 库存与去化 - 可售面积微降：截至上周末（2026年2月27日），15个重点城市合计住宅可售面积为8843.6万平米，环比下降0.3% [2][20] - 去化周期延长：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][20] - 成交推盘比显著改善：上周15城合计推盘12万平米，成交38万平米，成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][20] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - LPR维持不变：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][26] - 上海推出“沪七条”新政：非沪籍居民购房社保或个税要求从连续满3年减为满1年，满3年可购2套（此前限购1套）；持居住证满5年可限购1套；首套公积金贷款最高额度提升至240万元（此前160万元）；本地家庭成年子女名下仅一套住房的免征房产税 [2][26][29] - 广州城市更新计划：提出到2026年完成城市更新投资2200亿元 [2][26][30] - 多地发布春节楼市数据：湖北、深圳、重庆等地春节假期新房销售同比实现正增长 [27][29] 土地市场与REITs - 广州土地市场热度高：越秀地产以236亿元竞得广州天河区跑马场地块，溢价率26.6%，刷新当地楼面单价纪录 [2][26][30] - 商业不动产REITs进展：新城控股商业不动产REITs项目已向中国证监会申报 [2][26][30] 公司动态总结 融资活动 - 新城发展发行美元债：成功发行3.55亿美元高级无抵押债券，发行期限3年，票面利率11.8% [2][32][33] 板块行情回顾 房地产板块 - 板块表现弱于大市：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][34] - 主流房企估值：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3倍和19.0倍 [2][40] 物业管理板块 - 板块表现弱于大市：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][41] - 主流物管公司估值：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0倍和12.6倍 [2][44][46] 投资分析意见与推荐标的 - 报告推荐关注以下四类标的 [2]： 1. 优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 2. 商业地产：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 3. 二手房中介：贝壳-W 4. 物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业