核心观点 - 报告认为，尽管短期市场面临情绪扰动和供给担忧，但应把握市场震荡过程中的配置机会，静待下一轮行情催化 [1][3][8] 市场行情总结 二级行情回顾 - 整体表现：过去一周（2026年2月23日-2月27日）REITs市场整体下行，中证REITs全收益指数周度下跌1.08%，收于1035.78点，市场呈现缩量下跌态势，未延续往年节后上涨规律 [4][6] - 板块表现分化显著： - 涨幅居前板块：新型基础设施板块上涨2.01%，交通基础设施板块微涨0.11% [4][6] - 跌幅居前板块：保障房板块下跌2.24%，产业园板块下跌1.87%，消费板块下跌1.68% [4][6] - 产权类弱于经营权类：产权类板块（如消费、产业园、保障房）表现普遍弱于经营权类板块，其中消费、产业园和保障房板块跌幅较深 [4][7] - 领涨领跌项目分析： - 新型基础设施板块：受扩募利好推动，南方润泽科技REIT周度涨幅达2.68%，带动板块走强 [4][6] - 高速板块：整体小幅收涨，可能与市场博弈1月份运营数据有关，但内部分化明显。华泰江苏交控REIT因1月运营数据表现突出（路费收入同比增长15.52%），周度涨幅居前 [4][6][9] - 产业园板块：前期涨幅较高的项目面临止盈压力，南京建邺REIT与重庆两江REIT周度跌幅显著，位列跌幅前二 [4][7] - 消费板块：首批商业不动产REIT基本得到证监会反馈，资金观望供给动态，板块处于震荡行情 [4][7] - 保障房板块：分母端想象空间有限，板块表现一般，已成为2026年以来整体涨幅最小的板块 [4][7] - 市场情绪与资金面：2026年初REITs新政激活市场情绪，1月市场迎来三连跳。但1月底商业不动产REITs集中申报引发供给担忧，看多情绪边际收敛，导致整个2月份中证REIT全收益指数下跌1.58% [4][8] - 市场特征判断：当前公募REITs市场总市值2274亿元，流通市值1252亿元，盘子仍较小。长期供小于求与短期供大于求的情况可能并存，增量资金非平滑入场叠加短期供给节奏变化是主因 [4][8][21] - 交易情况：过去一周REITs市场日均交易额为4.31亿元，较前一周边际上行，但仍位于相对低位 [18] 一级发行与市场动态 - 发行进度：过去一周有12只REITs更新发行状态，包括首发和扩募项目。截至2026年2月27日，国内REITs市场共上市79只 [21] - 申报项目丰富： - 基础设施REIT：国金嘉泽新能源（首发）、建信天津临港港口（首发）等项目已申报；华泰紫金华住安住（首发）等项目已问询；中金厦门安居保障房（扩募）等项目已反馈 [21][22] - 商业不动产REIT：广发新城吾悦、嘉实首开等2只项目已申报；华夏凯德、华夏保利发展等5只项目已问询 [21][23] - 分红与解禁： - 分红：过去一周，华夏中海商业、华夏金隅智造工场等REIT发布了分红实施公告 [24] - 解禁：国泰海通临港创新产业园、汇添富九州通医药等REIT涉及限售份额解禁，例如国泰海通临港创新产业园解禁后流通份额占比将从27.17% 提升至47% [25]