报告行业投资评级 - 维持行业 “增持” 评级 [3][5][43] 报告的核心观点 - 政策是2026年房地产板块的核心主导力量，板块将反复交易政策预期（政策beta）[3][43] - 上海楼市新政（限购放松、公积金上浮等）预计对市场有3-4个月的有效烘托期，将推动“小阳春”成交量上升，价格平稳，并消耗库存[1][10] - 上海城市层面的政策可能已基本出尽，未来更大的政策空间在于中央层面（如城市更新、收储、房贷利率等），大部分二三四线城市需等待中央政策[1][10] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及少量民企将更受益[3][43] - 城市能级分化显著，报告观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然有效[3][43] 根据相关目录分别进行总结 1. 上海发布楼市新政 - 政策内容：2月25日上海发布新政，主要包括：1) 限购放松：非沪籍居民连续缴纳社保/个税满1年及以上，可在外环外不限购、外环内限购1套；满3年及以上，外环内可购2套；持居住证满5年及以上，全市限购1套[1][10]。2) 公积金上浮：家庭公积金贷款最高额度可达324万元[10]。3) 房产税免征范围扩大[1][10] - 政策影响：政策主要围绕“新上海人”和公积金提升预算展开，预计对刚需、刚改有提振作用，并试图打开置换链条[1][10]。基于上海基本面（二手房挂牌量下降、房价已跌、新房库存高企），预计政策有效烘托市场时长为3-4个月，推动“小阳春”成交起量，价格整体平稳，二手房议价空间收窄，进一步消耗库存[1][10] - 政策展望：上海城市维度的政策可能就此出尽，且因其特殊地位，对全国作用相对有限。未来的政策空间落点在中央[1][10] 2. 行情回顾 - 板块表现：本周（报告期）申万房地产指数累计变动0.6%，落后沪深300指数0.47个百分点，在31个申万一级行业中排名第24名[2][11] - 个股表现： - 涨幅前五（A股）：万泽股份 (+27.0%)、京蓝科技 (+15.9%)、荣丰控股 (+14.4%)、京能置业 (+11.9%)、万方发展 (+10.0%) [11][13] - 跌幅前五（A股）：上实发展 (-5.3%)、海航基础 (-5.1%)、ST慧球 (-5.1%)、格力地产 (-4.6%)、招商蛇口 (-4.1%) [11][16] - 重点房企涨幅前五（H股为主）：碧桂园 (+22.4%)、中梁控股 (+7.3%)、旭辉控股集团 (+6.2%)、美的置业 (+6.0%)、佳兆业 (+6.0%) [11][18] - 重点房企跌幅前五：金地商置 (-12.8%)、时代中国控股 (-11.1%)、龙光地产 (-7.9%)、绿城中国 (-5.9%)、招商蛇口 (-4.1%) [11][18] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 - 新房市场（本周）： - 30城总量：新房成交面积68.2万平方米，环比大幅提升389.0%，但同比下降61.1%[2][19] - 分能级看： - 一线城市：成交14.4万方，环比**+530.7%，同比-64.1%[2][19] - 二线城市：成交41.0万方，环比+494.6%，同比-48.8%[2][19] - 三线城市：成交12.8万方，环比+168.1%，同比-76.8%[2][19] - 新房市场（累计）： - 年初至8周：30城累计成交819.0万方，同比-39.1%[2][23] - 分能级累计：一线城市241.6万方（同比-29.7%），二线城市398.5万方（同比-36.8%），三线城市178.9万方（同比-51.8%）[2][23] - 一线城市内部：上海同比降幅最小（-17.1%），深圳最大（-56.7%）[23][24] - 二手房市场（本周）： - 15城总量：成交面积96.3万方，环比增长792.5%，同比下降49.5%[2][26] - 分能级看： - 一线城市：成交37.2万方，环比+944.2%[2][26] - 二线城市：成交44.3万方，环比+1215.8%[2][26] - 三线城市：成交14.8万方，环比+284.0%[2][26] - 二手房市场（累计）： - 年初至今：15城累计成交1289.6万方，同比增长1.9%[26] - 分能级累计：一线城市543.6万方（同比-3.6%），二线城市528.4万方（同比-1.2%），三线城市217.5万方（同比+30.2%）[26] 4. 重点公司境内信用债情况 - 发行情况：本周（2.23-3.1）房企信用债发行仅1只，发行规模5.49亿元，环比（对比春节前一周）减少76亿元[37] - 偿还与净融资：总偿还量189.65亿元，净融资额为-184.16亿元，环比减少255.9亿元[37] - 融资成本：唯一发行的“26浦房01”5年期公司债利率为1.86%，较公司之前同类型债券利率（1.82%）上升4个基点[38][39] 5. 本周政策回顾 - 中央政策：2月贷款市场报价利率（LPR）报价持平，5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3%[40] - 地方政策：多地出台放松政策，除上海外，还包括[42]： - 广东惠州：优化认贷标准，支持按区认定首套；提高公积金贷款额度（首套家庭最高90万元） - 江苏淮安：给予新建商品住房购房补贴（最高5%）；多孩家庭公积金贷款额度上浮50% - 北京：发布2026年第一批城市更新计划，涉及项目1321个，年度计划投资1049.5**亿元 - 山西：提出鼓励收购存量商品房用作保障性住房，有序推进现房销售制度 6. 投资建议 - 配置逻辑： 1. 政策进入深水区，最终力度有望超过2008、2014年[3][43] 2. 地产是早周期经济风向标[3][43] 3. 行业格局改善，头部优质房企受益[3][43] 4. 看好高能级城市（一线+2/3二线+极少量三线）[3][43] 5. 供给侧政策（如收储）有新变化，一二线更受益[3][43] - 具体配置方向： - 地产开发： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂[3][43] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份[3][43] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展[3][43] - 中介：贝壳-W[3][43] - 物业（跟涨板块）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等[3][43]