行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 核心观点 - 近期房地产板块的上涨，一方面是12月相对沪深300指数超跌后的补涨，另一方面也反映了基本面预期变化、政策预期以及筹码结构等因素共振的结果[4] - 当前房地产指数与沪深300的差距较12月已明显收窄，在本轮股价修复中，基本面预期、政策预期等因素或已逐步被定价，后续若无进一步催化，房地产板块的超额收益空间可能减小[4] - 在挂牌量变化、“金融16条”到期后的贷款接续、个别房企“展期议案”等市场关注点驱动下，市场对房地产政策的关注度或有所提高，后续政策的进一步发力方向可能包括调降公积金及商业贷款利率、去库存政策以及房地产发展新模式与城市更新的结合等[4] - 若后续房地产支持政策出台，判断房地产板块内部风格或将从“胜率优先”转向“赔率优先”，同时兼顾“胜率”[4] 市场成交数据总结 - 新房市场：1月1日至2月26日，39个样本城市新房网签面积同比-20%，但降幅较12月收窄3个百分点，其中一线城市（4城）同比-12%，降幅收窄18个百分点，二线城市（10城）同比-22%，降幅扩大4个百分点，三线城市（25城）同比-24%，降幅与12月持平[2] - 二手房市场：1月1日至2月26日，16个样本城市二手房网签面积同比-1%，降幅较12月大幅收窄26个百分点，其中一线城市（2城）同比-3%，降幅收窄23个百分点，二线城市（4城）同比-4%，降幅收窄28个百分点，三线城市（10城）同比+5%，由负转正，增幅达26个百分点[2] - 春节后表现：正月初八至初十，新房和二手房网签面积农历同比分别增长+9%和+21%[1] - 滚动网签：新房日均网签面积低于2020-2025年同期水平，二手房日均网签面积低于2019年和2021-2025年同期水平，但高于2020年同期水平[18] - 环比表现：2月1日至26日，样本城市新房和二手房网签面积环比均处于近5年同期的中间水平[12][16] 土地市场数据总结 - 全国整体：2026年1-2月，全国土地成交建筑面积累计同比-30%，降幅较1月扩大2个百分点，成交楼面均价累计同比-21%，降幅较1月收窄1个百分点[20] - 月度数据：2026年2月，全国土地成交建筑面积单月同比-32%，成交楼面均价单月同比-19%，土地溢价率环比上升7.1个百分点至9.4%，流拍率环比下降9.7个百分点至10.3%[20][21][25] - 土地出让金：2026年2月，全国土地出让金同比降幅较1月扩大1.7个百分点至-45.3%[28] - 分能级表现：1-2月，一线城市土地成交建筑面积累计同比-10%，楼面均价累计同比-37%，二线城市成交建面累计同比-39%，楼面均价累计同比-37%，三四线城市成交建面累计同比-28%，楼面均价累计同比-5%[20] 库存与去化情况 - 整体库存：2025年12月，拿地未售口径库存较11月上升，开工未售和推盘未售口径库存较11月下降[30] - 去化周期：2025年12月，拿地未售和推盘未售口径的去化周期较11月上升，开工未售口径去化周期较11月下降[30] - 分城市库存：2025年12月，一线和二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市推盘未售库存较上月上升[32] - 分城市去化：2025年12月，一线、二线和三四线城市推盘未售去化周期均较上月上升[32] 前瞻与佐证指标 - 价格与租金：2026年1月，北京、上海、广州、深圳二手成交价格同比降幅均边际扩大；北京、上海租金同比降幅边际扩大，广州租金同比降幅收窄，深圳租金同比转正；北京、上海租金回报率下降，广州、深圳租金回报率上升[3][15] - 市场热度（带看）：2026年2月，12个样本城市平均二手带看人数较1月环比转负至-57.0%，同比在1月+60.9%的基础上转负至-58.9%[3][42] - 挂牌情况：2026年1月，49个样本城市总二手房存续挂牌套数环比-2.8%[3][47]；2025年12月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从11月的5.4%上升0.4个百分点至5.8%，其同比降幅较11月收窄15.8个百分点至-32.8%[49] - 居民信贷与存款：2025年12月，居民新增存款趋势同比降幅扩大，居民存款余额趋势同比增幅收窄[35]；居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[36] - 流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，2026年2月，宏观层面流动性环比转向宽松，同比紧缩力度扩大[3][46] 行业规模与指数表现 - 行业规模：截至报告期，房地产行业股票家数为258只，占全市场5.0%，总市值为3156.4十亿元，占全市场2.7%，流通市值为2977.8十亿元，占全市场2.8%[6] - 指数表现：过去1个月、6个月、12个月，房地产行业指数绝对收益率分别为+1.2%、+7.4%、+17.6%[7]