报告投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 报告认为2026年房地产行业有三大趋势值得期待：1）房地产调整有望进入尾声，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分；2）“好房子”结构性机会，高品质住宅或将迎来发展浪潮；3）香港楼市复苏延续，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[6] - 报告维持房地产“看好”评级，并建议关注五类投资标的：港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介及物管企业[6] 板块行情总结 - 本周（报告期）主要股指普涨，房地产板块（申万）上涨0.6%，跑输大盘（上证指数+2.0%，深证成指+2.8%，沪深300+1.1%）[6][9] - 个股方面，涨幅前五为：*ST荣控(+14.4%)、黑牡丹(+12.7%)、京能置业(+11.9%)、万通发展(+9.9%)、西藏城投(+9.8%)；跌幅前五为：三湘印象(-5.7%)、上实发展(-5.3%)、海南机场(-5.1%)、珠免集团(-4.6%)、招商蛇口(-4.1%)[6][9] 数据跟踪总结 新房成交 - 当周（2.21-2.27）表现：42个重点城市新房合计成交76万平米，环比上周大幅上升282.1%，但同比去年同期下降73.1%[15] - 分能级看当周环比：一线4城（+530.7%）、二线15城（+364.6%）、三四线23城（+110.9%）[15] - 当月（2.01-2.27）表现：42城新房合计成交358万平米，环比上月同期下降27.6%，同比去年同期下降44.9%[19] - 年初至今累计：42城新房成交面积同比下降35.8%[19] 二手房成交 - 当周（2.21-2.27）表现：21个重点城市二手房合计成交100万平米，环比上周大幅上升861.9%，但同比去年同期下降59.0%[27] - 分能级看当周环比：一线3城（+944.2%）、二线9城（+1052.8%）、三四线9城（+335.4%）[27] - 当月（2.01-2.27）表现：21城二手房合计成交452万平米，环比上月同期下降38.6%，同比去年同期下降28.0%[30] - 年初至今累计：21城二手房成交面积同比下降5.0%[30] 行业新闻总结 宏观数据 - 2025年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；其中住宅投资63,514亿元，下降16.3%；办公楼投资3,203亿元，下降22.8%[42][43] - 2026年1月香港私人住宅售价指数为301.4，按月上升0.53%，连续第八个月上涨，创逾一年半新高[42][43] 因城施策（重点政策） - 上海“沪七条”落地：缩短非沪籍居民购房社保/个税年限；家庭首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加优惠政策后最高可达324万元；二套额度相应提升[42][43] - 江苏淮安发布新政：对购买新建商品住房给予总价2%至6%不等的补贴，多孩家庭公积金贷款额度最高上浮50%[42][43] - 广州南沙：青年人才购买首套新建商品住宅可获3万元补贴[42][45] 土地市场 - 广州越秀集团以236.04亿元竞得一宗综合用地，成为广州住宅单价地王[45] - 上海长宁区两幅住宅地块组合出让，总起拍价55.64亿元[45] - 北京、南京等地有宅地挂牌，起始价在16.93亿至17.69亿元之间[45] 公司公告总结 业绩公告 - 新鸿基地产2025/26中期业绩：营收527.05亿港元，同比增长32%；核心归母净利润122.13亿港元，同比增长17%[46][47] - 信和置业2025/26中期业绩：营收51.85亿港元，同比增长35%；核心归母净利润22.2亿港元，同比下降1%[46][47] 融资活动 - 首开股份：通过向控股股东申请60亿元借款额度的议案[46][47] - 滨江集团：拟发行6亿元1年期短期融资券[46][47] - 陆家嘴：拟发行5.5亿元3年期中期票据[46][47] 并购活动 - 新大正：深交所受理其发行股份购买嘉信立恒75.15%股权并募集配套资金的申请[46][47]