市场总体观点与核心判断 - 全国房价已接近估值底部，年内止跌回稳概率不低[1] - 市场进入止跌回稳关键验证期，后续走势取决于二手房挂牌量与租金价格变化[1] - 核心城市二手房挂牌量回升幅度与持续性为影响后续房价走势的关键变量[1][17] 近期市场表现数据 - 本周（2.21-2.28）47城新房成交面积环比回升，同比去年农历同期增长26.6%[4] - 本周（2.21-2.28）22城二手房成交量与去年农历同期基本持平[7] - 2月以来全国房价跌幅显著收窄，一线、二线、三线城市挂牌价月环比分别为0.2%、-0.2%和-0.3%[7] - 上海房价改善最明显，月环比达到0.4%[7] 重点城市（上海）案例与政策分析 - 上海出台“沪七条”新政，放松非沪籍居民限购（外环内社保/个税要求从3年降至1年）并优化公积金政策[13] - 上海首套房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元[13] - 上海二手房市场总价300万以下房产成交占比达63%，成交总价中位数约260万元[13] - 上海狭义二手房挂牌量已降至8万套以下，为房价提供支撑[14][16] - 春节后核心城市挂牌量变化：上海增1177套，成都增670套，杭州增418套，深圳增413套，北京增333套，南京增79套，广州降133套，合肥降315套[17] 风险提示 - 房价下行幅度和速度超预期，房企债务风险超预期，宏观经济超预期下行[2][18]