行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，且予以维持 [1] 报告核心观点 - 近期多家香港房地产企业发布财报，显示积极改善迹象，为估值上行打开空间 [3] - 通过房价涨幅、估值走势和绝对股价涨幅三重维度对比，认为香港房地产股价仍有上行空间 [3] - 报告认为房地产是周期性行业，本轮香港楼市于2025年刚出现拐点，预计2026年短期楼市量价将持续超预期，坚定看好港资房企全年表现 [3] 港房财报现积极信号，重申看好港资地产 - 新鸿基地产2026财年半年度业绩显著改善：核心归母净利润为122.1亿港元，同比增长16.7%；中期股息为0.98港元/股，同比增长3% [3][9] - 新鸿基地产财务状况与经营指标向好：发展物业减值拨备从上年同期的10.8亿港元降至0；投资物业公允价值变动从-28.8亿港元改善至-13.1亿港元；平均借贷利率从4%降至3% [3][9] - 新鸿基地产积极补充土地储备：抓住香港楼市复苏机会，在屯门、古洞、长沙湾新增约203.1万平方呎楼面面积 [9] - 信和置业财务稳健并积极补货：2025年末在手净现金达514亿港元；报告期内及之后在屯门、新九龙补充优质地块，总土储为1880万平方呎，其中住宅占比25.8% [3][13] - 信和置业2025-2026财年半年度业绩：收入为51.8亿港元，同比增长34.5%；股东应占核心净利润为22.2亿港元，与上年同期的22.41亿港元基本持平；股息为0.15港元/股，同比持平 [13] - 恒隆地产2025年核心利润改善：核心归母净利润为32亿港元，同比增长3.5%；全年股息为0.52港元/股，同比持平 [3][16] - 恒隆地产内地零售业务逐季改善：2025年第一至第四季度，中国内地商场零售额同比增速分别为-7%、-1%、10%、18%，全年同比增长4% [16] - 恒隆地产融资成本下降：2025年平均借贷利率为3.8%，低于2024年的4.3% [16] 三重维度对比，港房股价上行空间仍存 - 维度一：房价涨幅历史对比显示弹性：上一轮周期（2003年见底）次年（2004年），香港私人房价指数上涨27.4%；本轮周期房价于2025年见底，截至2026年2月15日，房价较2025年末已上涨3.7%，预计后续有望持续超预期 [3][22] - 维度一：股价与房价强相关：历史数据显示新鸿基地产股价与香港房价年涨跌幅呈现较强相关性，房价超预期有望带动股价超预期 [21][22] - 维度二：当前估值对比历史仍有空间：新鸿基地产市净率（PB）在2015-2020年区间为0.54-0.76倍，当前（截至2026年2月27日）不到0.7倍，仍低于该区间上限；在2003年周期拐点时，其PB长期高于1倍，高点甚至超过2倍 [3][26] - 维度二：横向估值对比显示空间：新鸿基地产最新PB为0.68倍，仍低于业务模式类似的华润置地（0.75倍） [26] - 维度三：绝对股价涨幅远低于上轮周期：上一轮周期（2003-2007年），新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价累计涨幅分别为307%、257%和1128%；本轮新鸿基地产自2025年4月低点以来涨幅已翻倍，但仍远低于上轮周期涨幅 [3][27][29] 投资建议 - 报告预计2026年香港楼市量价有望延续上行，因需求端有望随经济反弹、人才引入和租金回报率吸引力增强而恢复，供给端潜在供应压力可控 [32] - 投资建议关注三类公司：香港本地发展商，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业；商业运营商，如太古地产、恒隆地产；以及经纪商美联集团 [3][32]