行业投资评级 * 报告对房地产行业给予“优于大势”评级 [7] 核心观点 * 上海限购政策进一步松绑，通过降低非沪籍购房社保年限、扩大居住证人群购房资格等措施直接扩大购房需求群体，尤其对成交占比持续提升的外环内市场带动显著，有助于稳定二手房价格预期，为楼市“小阳春”行情提供支撑 [2][15] * 当前百城二手房价格跌幅持续收窄，市场初步出现趋稳信号，2月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比跌幅分别较上月收窄0.72、0.30、0.19个百分点 [17] * 2026年各地房地产工作以“稳市场”为核心基调，坚持因城施策，重点推进控增量、去库存、优供给，建设“好房子”、推进城市更新、盘活存量是普遍共识 [18] * 投资建议关注存量地产三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及优质产品力开发商 [6][19] 按目录总结 1. 本周观点：上海限购再松绑，楼市小阳春可期 * 2026年2月25日上海发布新政，非沪籍居民外环内购房社保/个税年限由3年降至1年；社保/个税满3年者，外环内可增购1套；持上海居住证满5年及以上，无需社保即可在全市限购1套，政策直接扩大外环内购房需求群体 [15] * 上海同步优化公积金贷款政策，首套最高贷款额度由160万元提至240万元，多子女家庭、绿色建筑叠加后最高可达324万元，有效降低购房成本 [16] * 2025年上海新房成交4.4万套，其中外环内1.7万套，占比38.6%，同比提升7.1个百分点；二手房成交21.8万套，外环内10.5万套，占比48.4%，同比提升1.1个百分点，外环内成交占比持续提升 [15] 2. 股票市场与信用债 * 本周（报告期）A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为0.60%和2.85%，分别跑输大盘0.47个百分点和跑赢大盘2.02个百分点 [3][20] * 近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为5.42%，跑赢沪深300指数（1.95%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-2.55%，跑输沪深300指数（-0.91%） [24] * 本周地产信用债发行5.49亿元，净融资额为-194.65亿元；截至2026年2月27日，地产信用债累计发行507.30亿元，净融资额为-229.07亿元，去年同期为46.57亿元 [3][20][38] 3. REITs市场 * 本周REITs指数收于118.09点，涨跌幅为-0.87%；其中产权型REITs指数涨跌幅为-1.48%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为-0.11% [4][39][40] * 近一个月，REITs指数跑输沪深300指数0.57个百分点 [4][50] * 本周REITs成交额为7.09亿元，换手率为0.24% [4][39] 4. 楼市成交 * 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降25.22%和28.61%，年初至今累计同比分别下降35.49%和14.61% [6][70] * 新房端，45城本周成交126万平方米，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降28.76%、25.80%、37.87% [6][71] * 二手房端，14城本周成交85万平方米，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降35.64%、27.57%、上升18.11% [6][78] 5. 土地市场 * 本周百城土地供应建面环比上升4.34%，成交建面环比下降10.98%，溢价率为19.55% [5][87][88] * 分城市能级看，一线城市供应建面环比下降65.76%，成交建面环比上升122.46%，溢价率23.80%；二线城市供应建面环比上升8.96%，成交建面环比下降5.77%，溢价率0.00%；三四线城市供应建面环比上升12.37%，成交建面环比下降22.72%，溢价率0.43% [5][87][97][106][116]