行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [5] 报告核心观点 - 2026年1-2月百强房企销售表现整体承压，TOP100房企全口径销售金额同比下降30% [1][2] - 政策环境持续优化，旨在稳定市场预期，高能级城市有望通过城市更新等举措率先止跌回稳 [4][64] - 行业供给侧出清过程中，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争格局优化，实现业绩企稳 [4][64] - 投资建议关注三条主线：稳健龙头央国企、存量资源丰富的运营商、以及物业服务板块 [4][65] 百强房企整体销售情况 - TOP10房企：2026年1-2月累计全口径销售金额1,515亿元，同比下降24.6%；2月单月销售金额621亿元，同比下降37.5% [1][8] - TOP20房企：2026年1-2月累计全口径销售金额2,041亿元，同比下降27.2%；2月单月销售金额826亿元，同比下降36.8% [16] - TOP50房企：2026年1-2月累计全口径销售金额2,667亿元，同比下降28.3%；2月单月销售金额1,088亿元，同比下降35.4% [25] - TOP100房企：2026年1-2月累计全口径销售金额3,073亿元，同比下降30.2%；2月单月销售金额1,252亿元，同比下降36.8% [1][33] 房企销售结构分析 - TOP50房企内部表现分化：2026年1-2月，44家可统计房企中，全口径销售金额同比增幅超过30%的仅有4家（占比9.1%），而同比下降超过30%的有16家（占比36.4%）[2][42] - 销售权益比例：2026年1-2月，TOP10/20/50/100房企的销售金额权益比例分别为72.0%、71.4%、71.5%、71.5%，同比均有所下降 [46] - 销售集中度：2025年全年，TOP10/20/50/100房企的权益销售金额集中度分别为14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比均呈下降趋势 [48] 主流重点房企销售表现 - 2026年1-2月累计表现：在20家主流房企中，仅4家实现累计销售金额同比正增长，表现突出的包括中建壹品（+107.3%）、中建东孚（+30.8%）和中国金茂（+16.3%）[3][54][56] - 2026年2月单月表现：20家主流房企中仅2家实现单月同比正增长，表现较好的有中国中铁（+75.3%）和中国金茂（+20.9%），碧桂园同比微降1.4%表现相对稳健 [3][60][63] - 多数房企销售下滑：保利发展、万科地产、华发股份等多家主流房企1-2月累计销售金额同比降幅超过20%，部分如华发股份（-72.1%）、万科地产（-57.3%）降幅显著 [56] 政策与行业展望 - 2026年开年政策明确改善和稳定房地产预期，前期一揽子政策持续落地，地方政府调控自主性提升 [4][64] - 区域与城市分化加深，部分高能级城市有望通过城市更新、政府收购存量房和“以旧换新”等举措实现结构优化和“止跌回稳” [4][64] - 随着供给侧逐步出清，拥有信用优势、品牌护城河的龙头央国企地产公司预计将持续受益 [4][64] 投资建议主线 - 主线一（稳健龙头央国企）：推荐关注具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高且在核心城市销售排名靠前的房企，如招商蛇口、中国金茂 [4][65] - 主线二（存量资源运营商）：看好公募REITs推进背景下，先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，如华润置地、上海临港 [4][65] - 主线三（物业服务）：宏观政策支持服务消费，看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [4][65]