报告行业投资评级 未提及报告行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2026年2月REITs市场节后调整加剧，交易情绪有所修复，估值普遍下降，无新增发行但有产品上市，基础设施和商业不动产有新申报项目，商业不动产问询函体现四大监管关注方向 [3] 根据相关目录分别进行总结 节后市场调整加剧，交易情绪出现修复 - 市场调整方面，2月中证REITs全收益收跌1.6%，节后首周收跌1.1%，主要因前期获利盘了结和部分品种解禁压力，高股息板块强势，10Y国债到期收益率收于1.79% [3][9] - 板块表现上，部分板块收益回吐，IDC先涨后调，产业园、消费、公用事业、保租房指数跌幅大，IDC领涨，能源、交通较稳健 [11][15] - 个券情况，2月REITs个券涨、跌数量占比为22%、78%，IDC全涨，保租房等下跌占比高，华泰江苏交控REIT领涨，华泰南京建邺REIT领跌 [19] - 交易情绪上，2月沪深REITs日均换手率为0.38%，为半年最低，春节后回暖，公用等四类资产量价齐跌，交通、能源换手率降至半年最低 [21][26] - 派息率上，产权类为4.58%，经营权类为8.56%，产权类价格回调派息率上升，经营权类中仅交通类下降 [27][31] - 息差方面，产权类与10Y国债息差为2.76%，环比扩大0.11pcts，消费等四类资产息差超50%分位或达23% [32][36] - 估值上，产权类P/NAV为1.25X，经营权类P/FFO为13.24X，除IDC外产权类资产和公用事业、能源类估值下降 [37][38] - IRR方面，产权类为4.0%，经营权类为5.0%，均较上期提高，产权类的产业园、消费和经营权类的公用事业、能源类提升，交通类下降 [46] 二月无新增发行，累计打新收益率0.08% - 2月无新增发行，华夏中核清洁能源REIT上市，截至2月28日，沪深上市REITs共79只，总市值2274亿元 [48] - 2026年至今，1000万元、3000万元、1亿元网下现金申购收益分别为0.83万元、2.48万元、8.27万元，1亿元以下现金累计网下申购收益率为0.08% [53] 六单商业不动产问询函关注方向盘点 - 基础设施方面，截至2月28日，首发排队13单、扩募2单，国金嘉泽新能源REIT和建信天津临港发展REIT申报，后者为国内首单港口公募REIT，东方红隧道智能运维高速REIT和中金厦门安居REIT回复首轮问询并挂网 [55][58] - 商业不动产方面，截至2月28日，首发在排14单，嘉实首开REIT和广发新城吾悦REIT申报，交易所向6单发出问询函 [59][61] - 监管关注方向包括合规、现金流穿透、估值参数、治理机制，对双上市平台主体关注同业竞争风险，不同类型项目有不同关注重点 [62][64] - 2月，长春市供热（集团）有限公司公募REITs项目公开选聘，湖北文化旅游集团有限公司公募REITs项目公布中标候选人 [80][83]