报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 2026 年 2 月 REITs 市场一级市场有新上市项目且多只待上市，二级市场价格波动下行，成交规模下降但主力净流入增加，同时有相关政策出台推动市场发展 [1][2][42] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 已上市项目：截至 2026 年 2 月 28 日，我国公募 REITs 产品 79 只，合计发行规模 2050.39 亿元，交通基础设施类发行规模最大；2 月 2 日华夏中核清洁能源 REIT 上市，资产为能源基础设施类，发行规模 32.9 亿元 [11] - 待上市项目：截至 2026 年 2 月 28 日，30 只 REITs 待上市，28 只首发、2 只待扩募；本月商业不动产 REITs 申报加速，多只项目状态更新至“已反馈” [14] 二级市场表现 价格走势 - 大类资产层面：2 月我国已上市公募 REITs 二级市场价格波动下行，中证 REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 -1.66%和 -1.58%；与其他主流大类资产相比，REITs 表现偏弱，回报率排序为黄金>可转债>原油>A 股>纯债>REITs>美股 [16] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类 REITs 价格均下跌，产权类跌幅更大；仅新型基础设施类 REITs 上涨，回报率前三的底层资产类别为新型基础设施类、交通基础设施类和生态环保类 [20][23] - 单只 REIT 层面：本月 17 只 REITs 上涨、62 只下跌，涨幅前三为华泰江苏交控 REIT、南方润泽科技数据中心 REIT 和中银中外运仓储物流 REIT；除华夏中核清洁能源 REIT 外，年化波动率前三为华泰南京建邺 REIT、中金重庆两江 REIT 和中信建投沈阳国际软件园 REIT [26] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本月公募 REITs 成交规模较上月下降，新型基础设施类 REITs 区间日均换手率领先；月内成交额前三为消费基础设施类/交通基础设施类/仓储物流类，换手率前三为新型基础设施类/能源基础设施类/仓储物流类 [28][29] - 单只 REIT 层面：月内成交量前三为嘉实京东仓储基础设施 REIT/中航易商仓储物流 REIT/南方万国数据中心 REIT；成交额前三为嘉实京东仓储基础设施 REIT/华夏中核清洁能源 REIT/华夏华润商业 REIT；换手率前三为华夏中核清洁能源 REIT/嘉实京东仓储基础设施 REIT/南方万国数据中心 REIT [32] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本月主力净流入总额 15770 万元，市场交易热情增加；主力净流入额前三的底层资产类型为消费基础设施类/园区基础设施类/能源基础设施类；单只 REIT 净流入额前三为易方达华威市场 REIT/中金印力消费 REIT/华夏华润商业 REIT [35][36] - 大宗交易情况：本月大宗交易总额 10.1 亿元，环比降低；2 月 3 日大宗交易成交额月内最高；单只 REIT 大宗交易成交额前三为南方润泽科技数据中心 REIT/中航易商仓储物流 REIT/中信建投明阳智能新能源 REIT [38] 相关政策 - 2 月 4 日，浙江省人民政府提出加快交通基础设施领域不动产信托基金常态化发行等措施 [42] - 2 月 25 日，中国香港特区政府财政司表示争取尽快落实将 REITs 纳入互联互通机制 [42]