报告行业投资评级 - 看好（维持）[7] 报告的核心观点 - 报告认为，年初以来部分核心城市楼市出现的企稳迹象，其背后有春节较晚导致需求前置、价格急跌后部分需求入市、挂牌量季节性下降等特殊原因，对周期拐点的判断仍需观察，并指出5月是重要的楼市真实景气度观测节点[2] - 报告认为政府对房地产的政策思路并无实质变化，总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，但今年楼市逆周期调节力度边际趋强是确定的，下一阶段政策中心或将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动[3] - 报告重点点评上海“沪七条”新政，认为其大幅降低刚需入场门槛，验证了此前对今年政策思路的判断，并构建了从“去库存”到“扩需求”的政策闭环，在“政策红利+季节性旺季”的双重共振下，看好2026年上海楼市“小阳春”表现[4] - 报告建议投资者短期积极参与行业脉冲行情，因小阳春行情确定性较高且政策博弈逻辑短期难以证伪；中期维度，若5月楼市景气度转头向下，则推荐把握三条结构性投资主线[6] 根据相关目录分别进行总结 一：市场表现 - A股房地产板块周涨幅为0.61%[14][15] - H股港资房企指数周涨幅为4.45%，跑赢恒生指数，周超额收益为3.62%[14][18] - A股个股中，黑牡丹周涨幅为12.72%[19] - H股香港内房股中，碧桂园周涨幅为22.41%[20] - H股港资房企中，新鸿基地产周涨幅为7.59%[22] 二：二手房周度跟踪 - 挂牌价：节后首周，全国85城挂牌价周环比下降0.04%，一线城市挂牌价周环比下降0.11%[24] - 挂牌量：节后50城挂牌量周环比上升0.23%，其中一线城市挂牌量涨幅明显，周环比上升0.36%，上海挂牌量周环比上升1.19%[27] - 成交量：春节至今（除夕至初十一），跟踪的16个样本城市二手房日均成交1151套，同比去年农历同期增加46%；其中京、广、深三城日均成交170套，同比增加104%[38][54][55] - 议价率：2026年1月，一线城市整体议价率月环比下降，其中北京、上海、深圳议价率分别月环比下降0.4个百分点、1.0个百分点、0.4个百分点[56][60] 三：新房周度跟踪 - 成交：节后首周，跟踪的十个样本城市新房日均成交农历年同比增加41.35%；其中北京、广州同比增加24.0%、39.2%，上海、深圳同比下降3.2%、40.0%[62] - 年内一线城市中上海新房成交回暖明显，年初至今新房累计成交同比增加8%[62] - 库存及去化：跟踪的10个样本城市新房库存面积7751.17万㎡，周环比下降0.2%；一线城市新房库存周环比下降0.4%，年同比下降2.7%[64][67] 四：重点事件点评 - 上海“沪七条”新政于2月25日推出，主要内容包括：调减非沪籍居民外环内购房社保年限（从3年降至1年）、提高公积金贷款额度（首套最高从160万提至240万）、完善房产税政策（沪籍家庭成年子女唯一住房免征）等[69][74] - 新政大幅降低非沪籍购房门槛、提高需求端购买力，从“资格松绑”到“购买力加持”的组合将有效激发市场活力[70] - 新政出台前，上海楼市已现改善迹象：二手房挂牌价自底部已反弹约0.5%（截至3月1日），新房年初至今累计成交同比增加8%[71] - 在“政策红利+季节性旺季”双重共振下，报告看好2026年上海楼市“小阳春”表现[71] - 投资建议方面，建议持续关注深耕上海及其他一线城市的本地国企和产品力强的全国性房企[73] 五：房企融资 - 受季节性因素影响，上周（2月23日-2月27日）房企无新增债券融资；2026年2月房企新增债券融资204.19亿元，月环比下降32.1%[79] - 新城控股、首开股份申报商业不动产REITs[79][80] 六：行业政策及新闻 - 2月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉：5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3%，均与上月持平[81] - 国家统计局发布2025年国民经济和社会发展统计公报，初步核算全年国内生产总值1401879亿元，比上年增长5.0%，其中房地产业增加值83024亿元，增长0.2%[81] 七：投资建议 - 短期看好行业脉冲行情，建议投资者积极参与，因楼市小阳春行情确定性较高，且3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期难以证伪[83] - 中期维度，若5月楼市景气度转头向下，推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业[6][83]