行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 报告核心观点是围绕2026年政府工作报告中“着力稳定房地产市场”的表述展开，认为在目前楼市整体承压的阶段，稳定房地产市场成为重要工作方向，行业将逐渐进入高质量发展阶段，估值有望迎来整体修复 [1][3] 根据相关目录分别进行总结 行业现状与政策背景 - 2025年全年商品房成交面积8.8亿平方米，同比下降8.7%，成交金额8.4万亿元，同比下降12.60% [3] - 房价方面，2025年5月以来，一线和二线城市商品住宅价格环比持续下降；2026年1月，一线、二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1% [3] - 2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，延续了2025年中央经济工作会议的表述 [3] 盘活库存与优化供给 - 截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，其中待售商品住宅4.0亿平方米，同比增长2.8%，增速已逐渐收窄 [3] - 按现房销售表现计算，截至2025年12月末全国待售商品房去化周期为29.97个月 [3] - 政策方向是“因城施策控增量、去库存、优供给”，并探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 [3] 需求侧支持措施 - 在需求方面，政策提出加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [3] - 深化住房公积金制度改革，包括提高贷款额度和扩大使用范围，例如上海将家庭首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素最高可上浮至324万元 [3] 保障性住房与城市更新 - 优化保障性住房供给，加快危旧房改造，例如上海已启动收购二手房用于保障性租赁住房的试点 [3] - 高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施 [3] - 根据第七次人口普查数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿平方米，存量住房规模较大 [4] 房屋品质与融资支持 - 再提“好房子”建设，有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 融资方面，进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险；截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款已超过7万亿元 [4] 发展新模式与相关消费 - 深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设，新模式或将协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度 [4] - 政府工作报告还提及活跃线下消费，商业地产的购物中心、文旅园区等作为线下消费的重要场景有望受益 [4] 投资建议与看好的公司 - 随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率的优势，有望通过估值修复实现整体的β机会 [4] - 报告看好的公司包括：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 建议关注的公司分为五类： 1) 优质开发：绿城中国、中国海外发展 2) 优质物管：绿城服务 3) 优质商业：恒隆地产 4) 代建龙头：绿城管理控股 5) 中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]