报告行业投资评级 - 行业评级为“看好”，且为“维持”状态 [6] 报告核心观点 - 报告认为，房地产行业的总目标已从2025年的“止跌回稳”升级为2026年的“着力稳定”，表明当前市场仍需政策发力以实现企稳，预计2026年房地产政策会进一步释放 [1] - 调控方法论从“单向松绑”深化为“系统性的供需管理”，思路已从短期刺激需求，转向通过精细化的供给侧改革来重新平衡市场，追求可持续的供需匹配 [2] - 政策对房地产长期定调明确，开发商需要向“好产品、好服务”迭代升级，行业下半场竞争在于内功修炼 [5] 行业定调与目标变化 - 2025年总体目标为“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，体现出遏制市场惯性下滑、阻断风险蔓延的急迫性 [1] - 2026年总体目标为“着力稳定房地产市场”，措辞变化体现出当前房地产市场依旧需要政策发力来实现企稳 [1] 调控思路与方法的演进 - 2025年调控核心是“因城施策调减限制性措施”，主要是逆向调节，取消或放松限制性政策，旨在释放刚性和改善性需求，属于需求端的单点突破 [2] - 2026年调控核心演进为“因城施策控增量、去库存、优供给”，与2025年中央经济工作会议形成呼应 [2] - “控增量”指向土地和新开工的源头管理，“去库存”直面地产当前主要矛盾，“优供给”则着眼于未来结构 [2] 存量房与公积金制度改革 - 2026年鼓励多渠道盘活存量商品房，说明收购存量商品房以现有渠道可能有推进的阻力，多元路径还需要继续探索 [3] - 公积金制度改革写入2026年政府工作报告，值得关注 [3] - 公积金制度需要从单一购房支持工具，转型为覆盖“租、购、改、养”全生命周期的住房消费专业互助平台 [3] “好房子”体系与发展新模式 - 2026年，“好房子”工作目标增加了“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，从物理空间建造延伸至全生命周期的居住服务 [4] - 对于“新模式”，2026年表述深化为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，代表未来土地、金融、税收、监管等基础性制度会出现改革，为行业告别旧有的“高负债、高杠杆、高周转”模式奠定基石 [4] 投资建议与看好的企业 - 2026年看好土储布局优质、产品力强、历史库存包袱小、计提减值充分、多元化业务发展均衡的优质企业 [5] - 具体看好的公司包括：华润置地、滨江集团、建发股份等 [5]