行业投资评级 - 增持 [1] 报告核心观点 - 2026年两会政府工作报告对房地产的定调是“着力稳定房地产市场，更大力度保障和改善民生”，与中央经济工作会议路径一致，稳楼市是重中之重，同时强化了住房政策与人口生育政策的结合，兼顾短期稳市场与中长期制度建设 [4] - 需求侧政策预计将持续因城施策优化，并更加精细精准，重点支持初婚初育及多子女家庭，深化公积金改革以支持住房消费 [4] - 供给侧时隔多年再提“去库存”，明确鼓励收购存量商品房用于保障房，并加快危旧房改造，以优化供给、改善供求关系 [4] - 房地产发展新模式由“有序搭建”调整为“深入推进”，“好房子”建设将有序推动，相关制度和标准预计更明确 [4] - 金融侧强调进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险，并积极有序化解地方政府债务风险 [4] 行业定调与方向 - 行业定调从2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为2026年的“着力稳定房地产市场”及“更大力度保障和改善民生” [5] - 房地产发展新模式的提法从“加快构建”调整为“深入推进”，意味着基础制度和配套政策建设将更明确 [4][5] - “好房子”建设从“推动建设”调整为“有序推动” [5] 需求侧政策 - 因城施策调减限制性措施预计在2026年将持续，尤其核心城市限购政策将不断优化 [4] - 政策支持人群更具针对性，新增“加强初婚初育家庭住房保障”和“支持多子女家庭改善性住房需求” [4][5] - 深化住房公积金制度改革是新增提法，预计2026年政策将更细化，包括支持提取公积金支付首付款、支持异地贷款和异地购房提取等，以拉动住房消费 [4] - 2025年提法为“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，2026年更聚焦特定家庭群体 [5] 供给侧与存量盘活 - 供给侧明确提及“因城施策控增量、去库存、优供给” [5] - 首次提出“探索多渠道盘活存量商品房”，并“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，收购主体可能更多由地方主导，且收购范围可能包括新建商品房和二手房 [4][5] - 加快危旧房改造，预计通过货币化/房票安置释放住房需求，提升市场活跃度 [4] - 2025年对存量商品房的提法是“推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，2026年更强调“鼓励”和“多渠道盘活” [5] 金融支持与风险防范 - 金融侧风险防范从发挥“房地产融资协调机制作用”调整为进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，以防范债务违约风险 [4][5] - 地方政府债务风险化解从“稳妥化解”调整为“积极有序化解” [5] 保障性住房 - 保障性住房提法从2025年的“拓宽保障性住房再贷款使用范围”调整为2026年的“优化保障性住房供给” [5]