报告投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持） [4] - 房地产（物业服务）行业评级为“增持”（维持） [4] 报告核心观点 - 政策基调延续稳定，供给侧调控精准化：2026年政府工作报告延续“稳市场、防风险、促转型”基调，提出“着力稳定房地产市场”，并强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，调控更为精准[1] - 行业迈入品质提升新阶段：报告强调有序推动“好房子”建设，通过实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，切实回应居民高品质居住需求，行业从规模扩张转向品质提升[2] - 预期管理加强，城市更新带来投资机遇：《求是》杂志刊文集中聚焦房地产和城市更新，强调加强预期管理对稳定市场的重要性，并指出“十五五”期间城镇老旧小区改造等城市更新重点任务将带动“数十万亿元”的投资和消费[2] - 地方政策加速落地，市场分化加深：以上海为代表的城市楼市新政加速出台（如调减限购、提高公积金贷款额度），同时“以旧换新”模式提速[3]。市场表现分化，龙头房企和核心城市销售表现相对较好，但整体成交同比下滑[3] - 投资机会聚焦于结构性受益标的：随着供给侧出清和竞争结构优化，信用优势明显的龙头央国企地产及部分高能级核心城市将受益，报告建议关注招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务等公司[4] 政策与行业动态总结 - 2026年政府工作报告方向：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，优化保障性住房供给，加快危旧房改造，推动“好房子”建设，发挥“保交房”白名单制度作用[1] - 中央层面信号：《求是》杂志刊文指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段[2] - 地方政策案例：上海出台楼市新政，非本市户籍购买外环内住房的社保/个税年限由3年改为1年；持居住证满5年无需社保即可全市购1套房；家庭首套住房公积金贷款最高额度由160万元提高到240万元[3] - 市场创新模式：杭州富阳、上海浦东等地推出商品住房“以旧换新”，收购二手住房用于保障性租赁住房[3] 市场表现数据总结 - 房企销售情况：2026年1-2月，TOP10房企全口径销售额同比-25%，TOP100房企同比-30%[3] - 新房成交情况：截至2026年3月1日，20城新房累计成交7.4万套，同比-32.9%；其中北京成交3771套（同比-27%），上海成交1.1万套（同比-14%），深圳成交2304套（同比-60%）[3] - 二手房成交情况：同期10城二手房累计成交13.3万套，同比-5.3%；其中北京成交2.3万套（同比-5%），上海成交3.5万套（同比-3%），深圳成交7863套（同比-8%）[3] 投资建议与关注公司 - 核心投资逻辑：前期政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深，部分高能级核心城市有望受益于城市更新实现“止跌企稳”；供给侧出清背景下，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化和品牌优势[4] - 建议关注公司：招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务[4]