报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告在房地产方面延续了“着力稳定房地产市场”的基调，并首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，将住房政策与人口生育政策融合，是稳定房地产市场的重要创新举措 [1][2] - 报告认为，房地产新模式的构建已基本完成，进入“深入推进”阶段，预计2026年将加速基础制度和配套政策建设 [2] - 从投资角度看，2026年地产板块出现收益的机会较大，全年可能出现“政策拐点”和“基本面拐点”两个拐点，建议关注及配置 [2] 宏观经济环境 - 经济增长目标：2026年国内生产总值增长目标设定为4.5%-5%，较2023-2025年连续三年设定在5%左右的目标有所下调，更注重高质量的稳健发展 [2] - 就业与收入：2025年城镇新增就业1267万人，较2024年增加11万人；城镇调查失业率5.2%，较2024年提升0.1个百分点 [2]。2026年目标为城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率5.5%左右 [2]。2025年居民人均可支配收入实际增长5.4%，较2024年增速提升0.3个百分点 [2] - 货币政策：延续“继续实施适度宽松的货币政策”基调，并强调“灵活高效运用降准降息”，结构性货币政策工具将增强规模和完善实施方式 [2] - 财政政策：延续“继续实施更加积极的财政政策”，2026年赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.89万亿元，较2025年增加2300亿元 [2]。一般公共预算支出规模将首次达到30万亿元，较2025年增加约1.27万亿元 [2]。拟发行超长期特别国债1.3万亿元，与2025年规模持平；继续安排特别国债3000亿元支持国有大型商业银行补充资本 [2] 房地产行业政策要点 - 首次提出新方向：政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，报告认为后续政策可期 [2]。根据数据，2024年初婚人口为917.2万人（458.6万对）；2025年出生人口791.9万人，按一孩占比51%估算，初育家庭约406.7万户 [2]。报告列举了可能的政策举措，如额外购房补贴、提高公积金贷款额度、利率优化、住房套数认定标准优化以及提供保障性住房支持等 [2] - 支持多子女家庭：报告提出“支持多子女家庭改善性住房需求”，报告认为未来政策应更精细化、重效果，侧重在置换优惠上 [2] - 房地产发展新模式：措辞从“加快构建”转变为“深入推进”，意味着新模式大框架已基本形成，行业转型将加速落地，2026年将更突出基础制度和配套政策建设 [2] - 稳定市场与去库存：延续“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”的提法，稳定市场预期是重中之重 [2] - 公积金制度改革：提出“深化住房公积金制度改革”，报告预计这将成为2026年重点工作之一，优化方向包括推动全国公积金互通、推进“又提又贷”、放松“商转公”条件等 [2] - 保障性住房：提出“优化保障性住房供给”，在“十五五”期间将更注重优化供给结构及提升品质 [2] - 保交房与风险防范：提出“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险” [2] - 好房子建设：提出“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，预计2026年将更多城市打造“好房子”项目 [2] - 城市更新：提出“高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，报告认为这将有助于调整市场供需关系 [2] 投资建议与关注主线 - 投资节奏与拐点：2026年可能出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”（供需端政策积极性提升），另一个是四季度左右的“基本面拐点”（需求好转明朗化，二手房价格降幅收窄）[2] - 投资主线：报告建议关注三条投资主线 [2] 1. 基本面稳定的核心房企：关注在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [2] 2. “小而美”房企：关注在销售和拿地上有显著突破的房企，如保利置业集团 [2] 3. 商业地产公司：关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [2]