行业投资评级 - 推荐（维持）[4] 报告核心观点 - 判断当下房地产发展新模式的推进优先级或更高[1] - 政府工作报告对房地产的定调为“着力稳定房地产市场”，政策或更聚焦于量的稳定，从而在未来带动价的企稳[1][2][3][9] - 下半年或是关注城市更新对房地产需求及投资进一步拉动效果的窗口期[1][9][12] - “白名单”制度在“金融16条”到期临近背景下，或可为开发贷提供潜在接续路径，但需注意房价下跌导致抵押率被动提高带来的续贷难度[1][10][12] - 房地产发展新模式的表述从“加快构建”变为“深入推进”，后续房地产开发（项目公司制）、融资（主办银行制）、销售（现房销售制）等方面制度建设的进度值得关注[10][11][12] 行业与市场数据 - 行业规模：股票家数258只，占全市场5.0%；总市值3057.9十亿元，占全市场2.7%；流通市值2888.6十亿元，占全市场2.8%[4] - 行业指数表现：近1个月绝对表现-4.8%，相对沪深300指数-4.3%；近6个月绝对表现7.1%，相对表现2.9%；近12个月绝对表现12.7%，相对表现-6.4%[6] 政策解读与展望 - 城市更新：政府工作报告提出“高质量推进城市更新”，与2025年12月中央经济工作会议一致，判断是扩大投资、拉动内需的重要抓手[2][9] - 稳市场：政策方向包括“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”[2] - 保障性住房：判断保障性住房供给结构中收购商品房用于保障性住房的比例或提升[10] - 防风险任务排序：房地产仍放在“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”工作任务下，但该任务排序从2025年政府工作报告的第六点变为2026年的第十点[9][11] - 其他关注点：报告提及“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”等表述值得关注[11] 投资建议与关注方向 - 房地产角度：关注六类公司 1. 业绩相对稳健且股息率较高的公司，如华润置地、华润万象生活[12] 2. 经营动量有积极变化的公司，例如2025年的滨江集团、中国金茂、建发国际集团、越秀地产等[12] 3. 公开债务偿付压力下降且估值较低的公司，如金地集团、龙湖集团[12] 4. 业绩增长及分红稳定的物企，如保利物业、绿城服务[12] 5. 存在机会型布局价值的公司，如华侨城、南山控股[12] 6. 绿城中国、保利发展、中国海外发展等[12] - 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品、服务及定价优势的产业链企业重获估值溢价[13] - 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局及其对不动产资管的促进[13]