行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [8] 报告核心观点 - 2026年房地产政策基调依然是“稳”，政策大概率在现有框架下继续深化，但考虑到行业下行态势，仍有必要继续加码政策 [1][2] - 2026年延续松货币、宽财政的总体基调，对于地产的落脚点主要观察专项债、专项贷款等投放规模和方向，房贷利率仍有下行空间 [1] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，品质房企有望在未来格局中更加受益，且观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效 [8] - 2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta [8] 政策环境与宏观目标 - 2026年国内生产总值增长目标为4.5-5% [1] - 财政政策：赤字率拟按4%左右安排，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，重点支持建设重大项目、置换隐性债务、消化政府拖欠账款等，预计今年依然会有相当规模的专项债券用于土地收储 [1] - 货币政策：继续实施适度宽松的货币政策 [1] 房地产政策具体部署 - 总体目标：着力稳定房地产市场，工作部署从防风险、需求、供给、保障等方面展开 [2] - 需求端：高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造，加快危旧房改造；深化住房公积金制度改革，可能指向提高额度、扩大适用范围、简化流程、优化提取方式 [3] - 供给端：因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房；有序推动“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [3] - 防风险：进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险，“白名单”有望成为常态化支持房企融资的基础制度 [4] - 保障方面：加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求，此为中央文件新表述 [4][7] 投资建议与配置方向 - 重点关注房地产相关股票的五大理由：1) 政策受基本面倒逼进入深水区，最终政策力度或超过2008、2014年；2) 地产作为早周期指标，具备指向性作用；3) 行业竞争格局改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企；4) 城市组合观点（一线+2/3二线+极少量三线）依然奏效；5) 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线更受益 [8] - 配置方向： - 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [8] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展 [8] - 中介：贝壳-W [8] - 物业（跟涨）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [8] 行业走势（图表信息） - 报告附有房地产行业指数与沪深300指数对比走势图，时间范围为2025年3月至2026年3月 [5]