行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][48] 核心观点 - 2026年春节后市场延续“新房弱、二手房强”格局，预计未来数周成交环比增长，二手房走势相对新房偏强 [1][11] - 2026年房地产板块仍以政策为核心主导力量，建议反复做政策beta [4][48] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 [4][48] - 行业竞争格局改善逻辑依旧，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企有望更受益 [4][48] - 城市能级分化显著，报告观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效 [4][48] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益 [4][48] 市场表现与成交数据总结 春节后整体成交格局 - 2026年春节后10天（2月24日至3月5日），样本城市新房网签成交面积168.0万平方米，同比-8.4%；二手房网签成交面积244.0万平方米，同比+10.6% [1][11] - 春节假期后网签逐步恢复，预计未来数周新房、二手房成交仍将环比增长 [1][11] 新房成交（商品住宅口径） - 本周（常规周）成交：30个样本城市新房成交面积122.9万平方米，环比+77.8%，同比-49.1% [2][13] - 一线城市：成交31.0万平方米，环比+115.0%，同比-46.7% [2][13] - 二线城市：成交68.6万平方米，环比+67.5%，同比-40.8% [2][13] - 三线城市：成交23.2万平方米，环比+69.6%，同比-65.4% [2][13] - 累计成交：2026年前9周，样本30城新房累计成交面积942.8万平方米，同比-40.6% [2][15] - 一线城市：累计272.6万平方米，同比-32.2%（北京-32.4%，上海-21.1%，广州-33.6%，深圳-55.7%）[15][18] - 二线城市：累计467.2万平方米，同比-37.4% [2][15] - 三线城市：累计203.1万平方米，同比-53.6% [2][15] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周（常规周）成交：15个样本城市二手房成交面积181.3万平方米，环比+88.3%，同比-22.5% [3][20] - 一线城市：成交80.8万平方米，环比+117.3% [3][20] - 二线城市：成交74.4万平方米，环比+67.9% [3][20] - 三线城市：成交26.2万平方米，环比+76.4% [3][20] - 累计成交：2026年前9周，样本城市二手房累计成交面积1470.9万平方米，同比-1.9% [20] - 一线城市：累计624.4万平方米，同比-6.9% [20] - 二线城市：累计602.8万平方米，同比-5.0% [20] - 三线城市：累计243.7万平方米，同比+25.2% [20] 行情回顾 - 板块表现：本周申万房地产指数累计变动-4.1%，跑输沪深300指数3.03个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [3][30] - 个股涨跌：本周房地产板块上涨个股共16支，下跌98支 [30] - 涨幅前五：京蓝科技（+14.3%）、乾景园林（+14.2%）、*ST坊展（+13.4%）、西藏城投（+11.7%）、京投发展（+4.2%）[30][35] - 跌幅前五：万方发展（-14.4%）、万通地产（-12.5%）、绵石投资（-11.2%）、*ST匹凸（-10.5%）、皇庭国际（-9.4%）[30][35] - 重点房企表现：重点跟踪的40家A/H房企中，本周上涨4支 [30] - 涨幅前四：美的置业（+7.1%）、金地商置（+4.5%）、龙光地产（+0.8%）、世联行（+0.3%）[30][38] - 跌幅前五：碧桂园（-14.1%）、融创中国（-10.4%）、世茂集团（-10.0%）、中国金茂（-8.8%）、绿景中国地产（-7.0%）[30][39] 信用债市场 - 发行与偿还：本周（3月2日至3月8日）共发行房企信用债17只，环比增加16只；发行规模共计184.70亿元，环比增加179.21亿元；总偿还量105.75亿元，环比减少83.91亿元；净融资额78.95亿元，环比增加263.12亿元 [3][40] - 发行结构： - 主体评级：以AAA级为主，占比85.3% [40] - 债券类型：以一般中期票据（39.4%）和一般公司债（38.0%）为主 [40] - 债券期限：以1-3年期为主，占比61.4% [40] - 融资成本：本周发行利率有升有降，例如“26首开MTN002B”（7年期）利率较公司之前同类型可比债券上升30个基点 [42][43] 政策回顾 - 中央政策（2026年《政府工作报告》）：基调依然是“稳”，提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等 [12][45] - 地方政策（3月1日至3月7日）：多地出台政策涉及保障房、公积金、购房补贴、城市更新等 [46][47] - 河南郑州：实行保障性租赁住房“极简极优极速”配租新模式，全流程60秒在线办结 [46] - 四川南充：发布稳定新出生人口规模措施，生育二孩家庭购房补贴5万元，三孩补贴10万元 [46] - 广东佛山：发布“好房子”建设指引，放宽阳台限制、提升层高标准，购买“好房子”公积金贷款额度可上浮 [47] - 海南：谋划393个城市更新项目，总投资约3150亿元，优化“白名单”机制解决企业融资难题 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向： 1. 地产开发：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][48] 2. 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展 [4][48] 3. 中介：推荐贝壳-W [4][48] 4. 物业：属于跟涨板块，推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][48]