行业投资评级 - 增持（维持）：报告对房地产开发行业维持“增持”评级 [5] 报告核心观点 - 政策与市场动态：深交所启用商业不动产REITs新代码区间（181001-181999），旨在满足商业不动产项目证券化需求，提升市场容量与效率 [3][12]。同时，新城吾悦商业不动产REITs项目状态更新为“已受理”，预计募集规模16.25亿元，底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场 [3][12] - 行业高层表态：全国政协委员、上交所总经理蔡建春表示，现在是发展REITs的黄金时期，应把REITs从产品发展为一个市场，并建议将REITs放在资本市场里发展 [12] - 投资策略主线：报告提出三条投资主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机，包括高能级城市消费的增长弹性、高速及IDC（数据中心）类资产回调后的价值重构；二是关注保障房等弱周期资产的红利配置属性，结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人，把握REITs扩募与新发并行下的龙头效益 [3] REITs指数表现 - 本周表现：截至3月6日，本周（2月27日至3月6日）中证REITs（收盘）指数下跌0.79%，收于789.8点；中证REITs全收益指数下跌0.79%，收于1027.6点 [1][9]。同期，沪深300指数下跌1.07%，恒生指数下跌3.28%，中债十年期国债指数上涨0.10%，房地产（申万）指数下跌4.09%，恒生地产建筑业指数下跌4.15%，高速公路（申万）指数下跌0.09% [1][9] - 本年表现：截至3月6日，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为1.44%，中证REITs全收益指数涨幅为1.76% [1][9]。同期，沪深300指数上涨0.66%，恒生指数上涨0.49%，中债十年期国债指数上涨0.59%，房地产（申万）指数下跌0.05%，恒生地产建筑业指数上涨15.04%，高速公路（申万）指数下跌0.66% [1][9] REITs二级市场表现 - 整体行情：本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，周均涨幅为**-1.07%** [2][11]。在已上市的REITs中，18支上涨、59支下跌、2支持平 [2][11] - 板块分化：能源基础设施板块REITs表现较优，周涨幅为0.3%；数据中心和仓储物流板块回调幅度较大，周涨幅分别为**-3.58%** 和 -1.85% [2][11]。其他板块周涨幅为：产业园区**-1.26%、保障房-1.43%、交通基础设施-0.2%、生态环保-0.57%、消费基础设施-1.62%、水利设施-0.16%** [2][11] - 市场概况：截至3月6日，已上市REITs总市值约2249.8亿元，平均单只REIT市值约28亿元 [2][11] - 交易活跃度：本周已上市REITs日均成交量为133.9万股，日均换手率为0.4% [3][17]。数据中心板块交易最活跃，周换手率达1.5%；其他板块周换手率为：仓储物流0.5%、产业园区0.3%、保障房0.5%、交通基础设施0.4%、能源基础设施0.7%、生态环保0.4%、消费基础设施0.4%、水利设施0.4% [3][17]。个股中，南方万国数据中心REIT、华夏安博仓储REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT的日均换手率位列前三，分别为1.8%、1.4%、1.3% [17] REITs估值表现 - 内部收益率（IRR）：本周已上市REITs的中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（11%）、易方达广开产园REIT（9.8%）、华夏中国交建REIT（9.6%） [3][18] - 价格与净资产比率（P/NAV）：P/NAV位于0.7至1.8区间。估值较高的前三只REITs为嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）。估值较低的包括易方达广开产园REIT（0.7） [3][18]