行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [1] 核心观点 - 着力稳定房地产市场，持续关注小阳春楼市表现，预计后续房贷利率下调、住宅限制政策松绑等仍值得期待 [2] - 有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设将是中期趋势，库存结构优、拿地及产品力强房企有望持续受益 [2] - 楼市调整或接近尾声，中期维度或可适度乐观，当前全国楼市量价较高点已明显调整，预计2026年全国成交降幅有望进一步收窄 [2] - 当前传统地产股整体表现远弱于市场，绝对市值处于历史低位，向下空间有限，若后续存在超预期政策催化，楼市及地产链或呈现较大的向上弹性，中期维度板块已有一定配置价值 [2] 投资建议与主线 - 建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产及商业运营商、经纪商；3）净现金流及分红稳定的物管企业 [2] - 同时持续关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业 [2] - 重点推荐公司包括华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等 [2] 政策环境监测 - 政府工作报告强调着力稳定房地产市场，深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设 [6] - 四川南充出台政策，生育二孩三孩最高可累计领取15万元购房补贴 [6] 市场运行监测 - 成交情况：本周(2.28-3.6)重点50城新房成交1.2万套，环比上升75.2%；重点20城二手房成交1.7万套，环比上升78.9% [9] - 月度成交：3月（截至6日）重点50城新房月日均成交同比下降50.4%，环比上升24.3%；重点20城二手房月日均成交同比下降28.4%，环比上升52.4% [9] - 库存情况：截至2026年3月6日，16城取证库存为8930万平方米，环比下降0.3%，去化周期为26.3个月 [12] 资本市场监测 - 地产债：本周境内地产债发行174.7亿元，总偿还量79.2亿元，净融资95.5亿元 [18] - 全年到期压力：2026年全年到期和提前兑付规模总共2894.4亿元，同比减少约2.8%；3月是债务到期压力最大月份，到期规模约577.1亿元 [18] - 地产股表现：本周房地产板块下跌4.09%，跑输沪深300指数（-1.07%） [23] - 板块估值：当前地产板块PE（TTM）为62.53倍，估值处于近五年94.08%分位 [23] - 个股涨跌：本周上市房企50强涨跌幅排名前三为美的置业（7.1%）、龙光集团（0.8%）、弘阳地产（0.0%），排名后三为金辉控股（-11.5%）、建业地产（-12.9%）、碧桂园（-14.1%） [30] 重点公司情况 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年3月6日股息率4.7%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息；2021-2024累计减值233亿元；未来4年年均开店5-6个 [4] - 建发国际集团：2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿元；2022-2024年归母净利保持42亿元以上，2024年毛利率率先企稳回升；2022-2024年分红稳定在20亿元以上，最新股息率7.4%；2025年拿地排名前6 [4] - 中国海外发展：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一；截至2026年3月6日仅0.36倍PB，股息率4%，2026年以来涨幅10.9%；2024年末在手货值超85%位于一线及强二线 [4] - 绿城中国：品质标杆，受益“好房子”止跌回稳；2024、2025拿地靠前，2021-2024累计减值87亿元压力减轻；市值（截至2026年3月6日）/2025年销售额比为17%，PB 0.65倍，2026年涨幅18.3% [4] 重点公司数据对比 - 绿城中国：最新市值225亿元，2025年权益拿地金额592亿元，拿地金额/市值比为264%，2025年权益销售金额1040亿元 [32] - 中国海外发展：最新市值1313亿元，2025年权益拿地金额705亿元，拿地金额/市值比为54%，2025年权益销售金额2311亿元 [32] - 华润置地：最新市值1946亿元，2025年权益拿地金额381亿元，拿地金额/市值比为20%，2025年权益销售金额1593亿元 [32] - 保利发展：最新市值782亿元，2025年权益拿地金额619亿元，拿地金额/市值比为79%，2025年权益销售金额2000亿元 [32] 企业动态 - 保利发展：春节期间线上销售89套，成交金额3.54亿元 [31] - 中国海外发展：2026年前2月合约销售金额229.42亿元，拿地金额16.98亿元 [31] - 绿城中国：2026年前2月总销售金额183亿元 [31] - 会德丰：湾仔SPRING GARDEN全数88伙已售罄，套现逾8.3亿港元 [31]