行业投资评级 - 维持行业“买入”评级 [4][7] 核心观点 - 3、4月是楼市传统成交旺季，上海出台的“沪七条”政策有望在短期内集中释放购房需求，激活一二手房置换链条，提振市场信心 [4] - 政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，因城施策控增量、去库存、优供给是主要路径，其中去库存主要关注商品房收购的进展 [4] - 建议关注两个投资方向：一是土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企；二是二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构 [4] 核心城市市场表现 - 北京：近一周（2026年2月28日至3月6日）二手房日均成交494套，同比-18.4%；新房日均成交70套，同比-40.9%；从农历同期看，新房成交同比+16.3%，二手房成交同比-13.7% [2] - 深圳：近一周二手房日均成交139套，同比-28%；新房日均成交39套，同比-51%；从农历同期看，新房成交同比+0.5%，二手房成交同比-46.2% [2] - 上海：近一周二手房日均成交723套，同比-18%；新房日均成交213套，同比-15%；从农历同期看，新房成交同比+11.7%，二手房成交同比+39%，“沪七条”落地后首周市场活跃度显著提升 [2] - 上海二手房报价指数逐步回升，降价房源占比减少，而北京、深圳报价指数有所回落 [2] 全国重点城市市场表现 - 新房市场：30个大中城市近一周新房成交面积同比-23.3%，剔除春节错位影响后，较去年农历同期+11%；2026年1-3月累计成交面积同比-24.4% [3] - 新房分线城市表现：近一周，一线城市新房成交面积同比-35.5%（农历同期-0.12%），二线城市同比-12.9%（农历同期+26.3%），三线城市同比-31.7%（农历同期-9.6%） [3] - 二手房市场：14城近一周二手房成交面积同比-24.7%，剔除春节错位影响后，较去年农历同期+10.4%；2026年1-3月累计成交面积同比-8% [3] 重点房企股价表现（截至2026年3月6日） - A股部分房企年初至今表现：招商蛇口+12.27%，保利发展+7.05%，新城控股+12.97% [30] - H股部分房企年初至今表现：绿城中国+18.30%，中国海外发展+10.94%，华润置地+13.68%，中国海外宏洋集团+32.32% [30] - 部分房企股价承压：首开股份年初至今-22.39%，碧桂园年初至今-26.51% [30]