报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 报告认为当前C-REITs市场整体呈现回调行情，但政策层面持续释放积极信号，商业不动产REITs发展进入新阶段，投资策略应关注政策主题下的弹性、优质低估值项目的配置时机、弱周期资产的择时布局以及扩募带来的龙头效益[3] REITs指数表现 - 截至2026年3月6日，本周（2月27日至3月6日）中证REITs（收盘）指数下跌0.79%，收于789.8点；中证REITs全收益指数下跌0.79%，收于1027.6点[1][9] - 本周中证REITs全收益指数在主要指数中表现排名第四，表现优于沪深300指数（下跌1.07%）、恒生指数（下跌3.28%）和房地产（申万）指数（下跌4.09%），但不及中债十年期国债指数（上涨0.10%）[1][9] - 截至2026年3月6日，本年中证REITs（收盘）指数上涨1.44%，中证REITs全收益指数上涨1.76%[1][9] - 本年中证REITs全收益指数表现排名第二，仅次于恒生地产建筑业指数（上涨15.04%），表现优于沪深300指数（上涨0.66%）、恒生指数（上涨0.49%）和中债十年期国债指数（上涨0.59%）[1][9] C-REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，周均涨幅为-1.07%[2][11] - 截至3月6日，已上市REITs总市值约2249.8亿元，平均单只REIT市值约28亿元[2][11] - 本周已上市REITs中18支上涨、59支下跌，2支持平[2][11] - 板块表现分化显著：能源基础设施板块表现较优，周涨幅为0.3%；数据中心和仓储物流板块回调幅度较大，周涨幅分别为-3.58%和-1.85%[2][11] - 本周交易活跃度最高的板块是数据中心，板块日均换手率达1.5%；已上市REITs整体本周日均成交量为133.9万股，日均换手率为0.4%[3][17] - 商业不动产方面迎来重要进展：深交所启用181001-181999代码区间专门服务于商业不动产REITs业务；新城吾悦商业不动产REITs项目状态更新为“已受理”，其底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场，预计募集规模16.25亿元[3][12] REITs估值表现 - 本周已上市REITs的中债内部收益率（IRR）持续分化，位列前三的分别是：平安广州广河REIT（11%）、易方达广开产园REIT（9.8%）、华夏中国交建REIT（9.6%）[3][18] - 已上市REITs的P/NAV（价格与净资产价值比率）位于0.7至1.8区间，其中位列前三的分别是：嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7）；P/NAV较低的有易方达广开产园REIT（0.7）[3][18] 投资建议 - 投资策略主线一：关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，具体包括高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性、高速及IDC（数据中心）类资产在二级回调后的价值重构，而办公及仓储类租赁需求或仍需等待经济复苏的明确信号[3] - 投资策略主线二：保障房等弱周期资产的红利配置属性已被市场认可，但当前价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV进行择时布局[3] - 投资策略主线三：我国REITs扩募已与新发并行，建议关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[3]