行业投资评级 - 报告对房地产行业的评级为“增持”，并维持此评级 [1] 核心观点 - 报告标题为“两会定调新周期，销售数据反弹”，认为2026年政府工作报告为房地产行业定调了新周期，且周度销售数据出现环比显著反弹 [1][7] - 政府工作报告提出“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，为行业提供了明确的政策方向 [7][14] - 尽管周度销售同比仍为负增长，但环比数据大幅回升，显示市场在春节扰动后出现反弹 [5][7] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企和有望受益于需求回升的物业管理公司 [7] 根据目录总结 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌4.09%，同期沪深300指数下跌1.07%，板块相对收益为-3.03%，表现弱于大盘 [4][12] - 行业总市值为11，851.44亿元，流通市值为11，365.46亿元 [1][4] 行业新闻追踪 - 中央政策：2026年政府工作报告强调推动新型城镇化、高质量推进城市更新、盘活存量土地和房屋设施 [14] - 中央政策：政府工作报告具体提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [7][14] - 地方政策：深圳规范城市更新项目，对未完成审批的项目原则上可不配建保障性住房 [14] - 地方政策：西安优化失业职工住房公积金提取流程 [14] - 地方政策：合肥新增挂牌两宗优质涉宅用地，将于3月27日土拍 [14][15] 个股公告及新闻追踪 - 上海城投控股：完成“23沪控01”债券20亿元回售，兑付日为3月16日 [18][19] - 济南城投：“21济城G2”债券将于3月16日完成本息兑付并摘牌 [19] - 象屿股份：“26象屿股份SCP001”超短期融资券（10亿元）将于3月13日付息兑付 [19] - 汤臣集团：发布正面盈利预告，预计2025年股东应占溢利较2024年的1.7679亿港元大幅增长约3至4倍 [19] - 首开股份：成功发行2026年度第二期中期票据，总额10亿元 [19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 周度数据（2.27-3.5）：38个重点城市一手房合计成交18，605套，同比-29.6%，环比+161.4%；成交面积235.7万平方米，同比-18.4%，环比+235.9% [5][21] - 分能级看周度成交套数：一线城市同比-23.4%，环比+262.8%；二线城市同比-37.9%，环比+143.0%；三四线城市同比-23.8%，环比+114.4% [21] - 月度至今数据（3.1-3.5）：38城一手房合计成交11，344套，同比-16.3%，环比-24.6% [30] 重点城市二手房成交分析 - 周度数据（2.27-3.5）：16个重点城市二手房合计成交16，477套，同比-25.6%，环比+145.7%；成交面积160.5万平方米，同比-26.8%，环比+150.0% [5][40] - 分能级看周度成交套数：一线城市同比-24.3%，环比+202.4%；二线城市同比-27.8%，环比+118.6%；三四线城市同比-20.3%，环比+164.6% [40] - 月度至今数据（3.1-3.5）：16城二手房合计成交11，320套，同比-16.4%，环比-23.4% [43] 重点城市库存情况分析 - 周度数据（2.27-3.5）：17个重点城市商品房库存面积18，624.9万平方米，环比-0.3%，去化周期为177.5周 [5][52] - 分能级库存：一线城市库存环比+0.1%，去化周期140.0周；二线城市库存环比持平，去化周期228.3周；三四线城市库存环比-2.1%，去化周期212.7周 [52] 土地市场供给与成交分析 - 周度数据（2.23-3.1）： - 土地供应：供应面积1，277.8万平方米，供应均价1，732元/平方米 [6][62] - 土地成交：成交面积2，147.9万平方米，同比+1998.5%；成交金额337.5亿元，同比+6383.4%；成交楼面价1，571元/平方米，溢价率17.6% [6][62] - 分能级溢价率：一线城市23.8%，二线城市1.2%，三四线城市1.3% [62] - 近期房企拿地：列举了保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、滨江集团等公司在2025年10月至2026年2月期间于多个城市的拿地明细 [76] 房地产行业融资分析 - 周度数据（2.27-3.5）：房地产企业合计发行信用债105.5亿元，同比-36.26%，环比+1821.68% [6][77] - 月度至今数据：本月至今发行信用债105.5亿元，同比-28.19%，环比+3.48% [6][77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 随着市场需求回升，建议关注物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]