报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [6] 报告核心观点 - 2026年房地产政策核心为“控增量、去库存、优供给”，调控基调从“推动止跌回稳”优化为“着力稳定市场”，强调企稳修复与预期管理 [1][14][15] - 需求端政策将更趋精准化，重点支持新婚、首置、多子女家庭，并与生育政策协同，地方已有贴息试点 [1][14] - 供给端核心是推进去库存，重点探索地方政府收购存量房（尤其是二手房）用作保障房，并盘活闲置土地，专项债和低利率提供资金支持 [1][16] - 优化保障房供给，强调以需定建/定购，加快危旧房改造（货币化/房票安置），并首次在政府工作报告中提出深化公积金制度改革 [1][17] 按目录总结 1. 本周观点：控增量、去库存、优供给 - 2026年政府工作报告以180余字明确房地产政策基调，释放“稳字当头、因城施策、长效转型”信号 [14] - 政策在民生保障与风险防范中具有双重定位，支持政策有望加力，同时坚守风险底线 [15] - 去库存方面，上海已有三个区试点收购二手房作保租房，预计更多城市跟进；资金支持上，2025年多省已发行超43亿元相关专项债，保租房再贷款利率降至1.25% [16] - 截至2026年2月末，全国28个省市计划用专项债收购闲置土地，计划总金额超7700亿元，实际已发行超3350亿元 [16] 2. 股票市场与信用债 - A股地产：本周（0302-0306）A股房地产板块涨跌幅为-4.09%，跑输大盘（沪深300）3.03个百分点，在31个行业中排名第26 [2][20] - 港股地产：本周港股地产建筑板块涨跌幅为-4.15%，跑输大盘（恒生指数）0.87个百分点，在12个行业中排名第7 [2][33] - 信用债：本周地产信用债发行174.70亿元，净融资额105.44亿元；年初至3月6日累计发行682.00亿元，净融资额为-123.63亿元，去年同期为90.78亿元 [2][39] 3. REITs市场 - 指数表现：本周REITs指数收于117.11点，涨跌幅为-0.82%；产权型REITs指数跌1.19%，特许经营权型REITs指数跌0.38% [3][40][41] - 成交与换手：本周REITs成交额10.40亿元，环比增长46.60%；换手率为0.31%，环比上升0.06个百分点 [3][40] 4. 楼市成交 - 新房市场：本周45城新房成交面积滚动四周同比-39.29%，累计同比-32.98%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-49.78%、-37.55%、-41.91% [5][71] - 二手房市场：本周14城二手房成交面积滚动四周同比-46.49%，累计同比-15.96%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-51.25%、-46.52%、-3.43% [5][80] 5. 土地市场 - 百城整体：本周土地供应建面环比+6.46%，成交建面环比-1.51%，溢价率17.62% [4][90][91] - 一线城市：供应建面环比-63.53%，成交建面环比+122.46%，溢价率23.80% [4][90][101] - 二线城市：供应建面环比+11.99%，成交建面环比+1.67%，溢价率1.15% [4][90][110] - 三四线城市：供应建面环比+14.02%，成交建面环比-11.65%，溢价率1.26% [4][90][120] 6. 投资建议 - 建议关注存量地产三大方向：①商业地产（新城控股、华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂） [5][17]