行业投资评级 - 强于大市，评级为“维持” [1] 报告核心观点 - 两会政府工作报告将“着力稳定房地产市场”置于重要框架，稳楼市定位不变 [3] - 供给端政策方向为“控增量、去库存、优供给”，继续鼓励收购存量商品房用于保障性住房，并盘活存量用地及商办用房 [3] - 需求端政策强调“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，住房政策与人口生育政策深度绑定，预计需求端支持更偏向“刚需+改善”定向支持 [3] 行业基本面跟踪总结 新房成交及库存 - 上周（2026年3月2日至3月8日）30大中城市新房成交面积为95.83万平方米 [4][12] - 本年累计新房成交面积为1194.52万平方米，累计同比-21.3% [4][12] - 30城近四周平均成交面积为84.51万平方米，同比-46.6%，环比-7.5% [4][12] - 分线城市看，近四周平均成交面积：一线城市为18.75万平方米（同比-56.9%，环比-16.1%），二线城市为47.07万平方米（同比-38.7%，环比-0.8%），三线城市为18.69万平方米（同比-50.9%，环比-13.3%） [4][12] - 上周14城商品住宅可售面积为7810.22万平方米，同比-3.25%，环比+0.21% [4][14] - 14城去化周期为20.47个月，其中一线城市去化周期为14.69个月 [4][21] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为154.74万平方米 [5][17] - 本年累计二手房成交面积为1746.78万平方米，累计同比-7.7% [5][17] - 20城近四周平均成交面积为113.53万平方米，同比-49.8%，环比-11.9% [5][17][19] - 截至2026年2月23日，全国城市二手房出售挂牌量指数为3.98，环比+6.7% [5][22] - 同期挂牌价指数为146.03，环比-0.8% [5][22] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地21宗，成交14宗；新增供应商服类土地46宗，成交40宗 [5][25] - 近四周100城平均住宅类土地成交数量与供应数量比值为0.48，平均商服类土地该比值为0.57 [5][25] - 近四周100城成交住宅类土地楼面均价为7017.25元/平方米，溢价率为7.28%，环比上升0.54个百分点 [5][25] - 近四周100城成交商服类土地楼面均价为1187.75元/平方米，溢价率为0.99%，环比下降0.01个百分点 [5][25] 行情回顾总结 - 上周A股申万一级房地产行业指数下跌4.09%，同期沪深300指数下跌1.07%，房地产指数跑输大盘3.03个百分点 [6][28] - 上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.71%，同期恒生综合指数下跌3.79%，物业指数跑赢大盘2.08个百分点 [6][28] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第26位；港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第8、第4位 [30] - 个股方面：上周A股重点房企涨幅居前的为天地源（-1.38%）、天健集团（-1.75%）、栖霞建设（-1.85%）；港股重点房企涨幅居前的为美的置业（+7.11%）、深圳控股（-1.19%）、雅居乐集团（-1.72%）；重点物业服务企业涨幅居前的为万物云（+1.42%）、保利物业（+1.31%）、中海物业（+0.94%） [32]